Kurz gesagt: Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude ab dem Wertermittlungsstichtag bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie wirkt im Ertragswert- und im Sachwertverfahren unmittelbar auf den Gebäudewert.
Bedeutung in der Bewertung
Maßgeblich ist die wirtschaftliche, nicht die technische Lebensdauer: Ein Gebäude kann baulich noch stehen, aber wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbar sein. Im Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer den Zeitraum, über den Erträge kapitalisiert werden. Im Sachwertverfahren geht sie über die Alterswertminderung in den Gebäudewert ein.
Ermittlung und Beispiel
Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer. Vereinfacht gilt: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter des Gebäudes.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Alter von 30 Jahren ergibt sich rechnerisch eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren.
Dieser Wert wird angepasst, wenn das Gebäude modernisiert wurde oder erheblicher Instandhaltungsbedarf besteht. Die ImmoWertV 2021 sieht dafür ein Modell vor, das den Modernisierungsgrad über Punkte für einzelne Bauteile abbildet. Eine rein rechnerische Restnutzungsdauer kann dadurch länger oder kürzer ausfallen als die Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Alter.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Die Restnutzungsdauer ist keine Prognose, wann ein Gebäude abgerissen wird, und keine Aussage über die Standsicherheit. Sie ist auch nicht mit den Abschreibungszeiträumen im Steuerrecht identisch; ob und wie ein Wert dort verwendet werden kann, klärt der Steuerberater.
Die Restnutzungsdauer gehört zum Gebäude, nicht zum Grundstück: Der Boden nutzt sich nicht ab.
Worauf man achten sollte
Entscheidend sind belegte Angaben zu durchgeführten Modernisierungen, etwa Rechnungen, Baujahre der Heizung oder Fenster und Beschreibungen. Welche Unterlagen hilfreich sind, steht im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Zusammenhänge erläutert Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Häufige Fragen
Ist die Restnutzungsdauer gleich der Lebensdauer des Gebäudes?
Kann eine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängern?
Verwandte Begriffe
- Gesamtnutzungsdauer
- Modernisierungsgrad
- Alterswertminderung
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Kaufpreisaufteilung
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.