Kurz gesagt: Kapitalisierung bezeichnet die Umrechnung eines jährlich wiederkehrenden Ertrags in einen einmaligen Wert zum Stichtag. In der Immobilienbewertung geschieht das mit dem Vervielfältiger, der aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer folgt. Das Ergebnis ist der Barwert der künftigen Erträge.
Rolle im Ertragswertverfahren
Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, erwirbt im Kern den Anspruch auf künftige Erträge. Deren Wert zum Stichtag hängt davon ab, wie hoch sie sind, wie lange sie voraussichtlich anfallen und mit welchem Zins sie bewertet werden. Im Ertragswertverfahren wird der um die Bodenwertverzinsung geminderte Reinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis ist der Barwert des Gebäudeertrags; der Bodenwert wird anschließend getrennt hinzugerechnet.
Eingangsgrößen sind der Liegenschaftszins, den der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ableitet, und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Formel und Rechenbeispiel
Der Vervielfältiger für einen über die Restnutzungsdauer gleichbleibenden jährlichen Ertrag lautet:
Vervielfältiger = (qn − 1) / (qn × (q − 1)), wobei q = 1 + Zinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
- Reinertrag des Gebäudes: 10.000 € pro Jahr
- Zinssatz: 3 %, Restnutzungsdauer: 30 Jahre
- Vervielfältiger: rund 19,60
- Kapitalisierter Wert: rund 196.000 €
Verkürzt sich die Restnutzungsdauer oder steigt der Zinssatz, sinkt der Vervielfältiger und damit der Wert.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Kapitalisierung ist nicht dasselbe wie eine einfache Renditerechnung des Käufers oder eine Finanzierungsrechnung. Sie bewertet einen Zahlungsstrom nach den Verhältnissen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, nicht nach den persönlichen Zielen einzelner Beteiligter.
Auch das häufig genannte Vielfache der Jahreskaltmiete (Mietmultiplikator) ersetzt sie nicht: Dieser Faktor berücksichtigt weder Bewirtschaftungskosten noch Restnutzungsdauer ausdrücklich. Er kann als Plausibilitätsgröße dienen, ist aber kein Bewertungsverfahren.
Worauf man achten sollte
Die Wirkung der Eingangsgrößen ist groß: Schon kleine Änderungen von Zinssatz oder Restnutzungsdauer verschieben das Ergebnis spürbar. Ein Gutachten sollte daher offenlegen, woher diese Größen stammen und wie sie auf das Objekt angepasst wurden. Mehr dazu im Ratgeber Liegenschaftszins und Marktanpassung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kapitalisierung und Barwert?
Warum fließt die Restnutzungsdauer in die Kapitalisierung ein?
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