Kurz gesagt: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst. Er wird in der Regel vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet und dient im Ertragswertverfahren dazu, Erträge in einen Wert umzurechnen.
Funktion im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag einer Immobilie in einen Wert umgerechnet. Dafür braucht es einen Zinssatz, der widerspiegelt, wie der Markt Ertrag, Risiko und Lage bewertet. Genau das leistet der Liegenschaftszins. Er wirkt in zwei Schritten: bei der Verzinsung des Bodenwerts und über den Vervielfältiger bei der Kapitalisierung des Gebäudeertrags. Zugleich übernimmt er die Marktanpassung.
Rechenbeispiel
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Reinertrag 20.000 € pro Jahr, Bodenwert 100.000 €, Liegenschaftszins 3 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bodenwertverzinsung | 100.000 € × 3 % | 3.000 € |
| Reinertrag der Gebäude | 20.000 € − 3.000 € | 17.000 € |
| Vervielfältiger (3 %, 40 Jahre) | gerundet | 23,11 |
| Ertragswert der Gebäude | 17.000 € × 23,11 | ca. 392.900 € |
| Ertragswert insgesamt | zuzüglich Bodenwert | ca. 492.900 € |
Ein höherer Zins führt bei gleichem Ertrag zu einem niedrigeren Wert, ein niedrigerer Zins zu einem höheren.
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Herkunft und Abgrenzung
Liegenschaftszinssätze leitet der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer, vermieteter Objekte ab. Sie unterscheiden sich nach Objektart, Lage und Region und werden in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht, soweit Daten vorliegen. Konkrete Zahlen nennen wir hier bewusst nicht, da sie ohne Bezug zu Objekt und Stichtag irreführend wären.
- Der Liegenschaftszins ist nicht der Kreditzins der Bank.
- Er ist nicht mit der Rendite eines einzelnen Käufers gleichzusetzen, sondern ein Durchschnittswert des Marktes.
- Er darf nur zusammen mit den Modellannahmen angewandt werden, mit denen er abgeleitet wurde.
Worauf man achten sollte
Kleine Änderungen des Zinssatzes können den Ertragswert spürbar verschieben. Ein Gutachten sollte daher die Quelle des Zinssatzes und eventuelle Abweichungen begründen. Mehr dazu im Ratgeber Liegenschaftszins und Marktanpassung.
Häufige Fragen
Wo kann ich den Liegenschaftszins nachlesen?
Warum ändert sich der Liegenschaftszins?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.