Kurz gesagt: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, der über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird, zuzüglich des Bodenwerts. Es wird angewendet, wenn die Rendite für Marktteilnehmer im Vordergrund steht.
Funktionsweise
Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblichen Mieten oder Pachten. Davon ziehen wir die Bewirtschaftungskosten ab und erhalten den Reinertrag. Der Bodenwert wird getrennt betrachtet, weil der Boden nicht altert. Der Reinertrag der baulichen Anlagen wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, der vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abhängt.
Das Ergebnis wird an den Markt angebunden, und zwar im Wesentlichen über den Liegenschaftszins. Dieser wird aus Kaufpreisen abgeleitet und ist keine freie Annahme des Gutachters.
Rechenbeispiel
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag pro Jahr | 24.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 6.000 € |
| Reinertrag des Grundstücks | 18.000 € |
| Verzinsung des Bodenwerts (Bodenwert 100.000 €, angenommener Zins 2 %) | 2.000 € |
| Reinertrag der baulichen Anlagen | 16.000 € |
| Vervielfältiger (angenommen) | 27,4 |
| Ertragswert der baulichen Anlagen | 438.400 € |
| zuzüglich Bodenwert | 538.400 € |
Danach folgen Zu- oder Abschläge für besondere objektspezifische Merkmale.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Maßgeblich ist die marktübliche, nachhaltig erzielbare Miete, nicht automatisch die vertraglich vereinbarte.
- Das Verfahren ist nicht auf Mehrfamilienhäuser beschränkt. Es passt immer dann, wenn der Ertrag den Preis am Markt bestimmt, auch bei Gewerbeobjekten.
- Kleine Änderungen von Zins oder Restnutzungsdauer wirken stark. Beide Größen müssen daher gut begründet sein.
Worauf man achten sollte
Für die Bewertung benötigen wir Mietverträge, Mietaufstellungen und Angaben zu laufenden Kosten, siehe Unterlagen für das Gutachten. Mehr zum Verfahren im Ratgeber Ertragswertverfahren.
Leerstand sowie Mieten unter oder über dem Marktniveau werden gesondert berücksichtigt und nicht einfach hochgerechnet.
Häufige Fragen
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Warum wird der Bodenwert getrennt behandelt?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.