Kurz gesagt: Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne Berücksichtigung der vorhandenen Gebäude. Er wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, häufig auf Basis des Bodenrichtwerts.
Bedeutung in der Bewertung
Boden und Gebäude werden getrennt betrachtet, weil sie sich unterschiedlich entwickeln: Der Boden nutzt sich nicht ab, Gebäude altern. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert zum Wert der Gebäude addiert. Im Ertragswertverfahren dient er zusätzlich der Berechnung der Bodenwertverzinsung, die vom Grundstücksertrag abgezogen wird.
Bei bebauten Grundstücken zeigt der Bodenwert also, was die Fläche ohne Haus wert wäre, nicht, was sie mit Haus kostet.
Ermittlung in der Praxis
Ausgangspunkt ist meist der Bodenrichtwert. Er wird auf das Bewertungsgrundstück umgerechnet. Das Ergebnis ist der Bodenwert, der sich in der Regel aus Fläche mal angepasstem Richtwert ergibt. Anpassungen kommen in Betracht für:
- Grundstücksgröße und Zuschnitt
- Art und Maß der zulässigen Nutzung
- Erschließungszustand
- Lage innerhalb der Richtwertzone
- Entwicklung der Preise bis zum Wertermittlungsstichtag
Der Bodenwert wird so angesetzt, als wäre die Fläche unbebaut, auch wenn ein Haus darauf steht.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Bodenwert und Bodenrichtwert sind nicht dasselbe. Der Richtwert ist ein Zonendurchschnitt je Quadratmeter, der Bodenwert der Betrag für das konkrete Grundstück.
- Ein hoher Bodenwert bedeutet nicht automatisch einen hohen Verkehrswert. Bei Gebäuden mit Nachteilen kann der Gesamtwert eher durch das Gebäude bestimmt sein.
- Übergroße Flächen können eine selbstständig nutzbare Teilfläche enthalten, die gesondert zu betrachten ist.
Worauf man achten sollte
Rechte und Belastungen, etwa Wege- oder Leitungsrechte, können den Bodenwert beeinflussen. Zu Grundbuch und Dienstbarkeiten siehe Ratgeber Dienstbarkeiten. Für die Wertermittlung von Flächen: Grundstück bewerten.
Im Gutachten wird die Herleitung des Bodenwerts offengelegt, sodass Fläche, Richtwert und Anpassungen nachvollziehbar sind.
Häufige Fragen
Wird der Bodenwert auch bei bebauten Grundstücken ermittelt?
Woher stammen die Daten zum Bodenwert?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.