Wann die Frage nach dem Abriss aufkommt
Kurz gesagt: Ein Gebäude hat Wert, solange es einen Ertrag bringt, der über die Verzinsung des Bodens hinausgeht. Bringt es weniger, weil es leer steht, veraltet ist oder sich nur für eine überholte Nutzung eignet, kann der Wert unter den des unbebauten Grundstücks fallen. Dann betrachtet der Gutachter den Liquidationswert: den Bodenwert abzüglich der Kosten, das Grundstück freizulegen.
Typische Fälle sind leerstehende Hallen mit Spezialausbau, Produktionsgebäude nach Betriebsaufgabe, ältere Büro- und Lagergebäude mit hohem Sanierungsbedarf und Hofstellen, deren Nebengebäude niemand mehr nutzt. Auch beim Erbfall oder in der Betriebsnachfolge taucht die Frage auf.
Drei Wege, den Wert zu betrachten
| Weg | Was gerechnet wird | Wann er passt |
|---|---|---|
| Ertragswert des Bestands | Reinertrag des Gebäudes über die Restnutzungsdauer, dazu der Bodenwert, siehe Ertragswertverfahren | Das Gebäude ist vermietbar und trägt den Boden |
| Wert nach Sanierung oder Umnutzung | Zukünftiger Ertrag abzüglich Investitionskosten und Mietausfall in der Bauzeit | Das Gebäude lässt sich wirtschaftlich herrichten oder umnutzen |
| Liquidationswert | Bodenwert abzüglich Abbruch, Entsorgung und weiterer Freilegungskosten | Das Gebäude trägt den Boden nicht mehr und ist nicht sinnvoll nutzbar |
Welcher Weg im Gutachten trägt, hängt vom Einzelfall ab. Der Gutachter prüft, ob ein Käufer das Gebäude am Markt noch zu einem Ertrag bewerten würde oder ob er nur noch den Boden kauft.
Was in die Freilegungskosten gehört
- Abbruch und Entsorgung: Je nach Bauweise und Größe sehr unterschiedlich. Eine Halle in Stahlbauweise verursacht andere Kosten als ein Massivbau mit Kellergeschossen.
- Schadstoffe im Gebäude: Baustoffe aus früheren Jahrzehnten können belastet sein und müssen gesondert entsorgt werden. Hinweise dafür liefern Baujahr und Unterlagen. Eine Schadstoffuntersuchung ersetzt das nicht.
- Altlasten im Boden: Wo früher Gewerbe oder Industrie war, können Bodenbelastungen vorliegen. Siehe Altlasten auf Gewerbegrundstücken. Wir bewerten auf Grundlage vorhandener Gutachten und kennzeichnen Annahmen, eigene Bodenuntersuchungen führen wir nicht durch.
- Leitungen und Erschließung: Anschlüsse, Zufahrten und Entwässerung müssen angepasst oder zurückgebaut werden.
- Genehmigung und Planung: Abbruch und Neubau erfordern Verfahren, Planung und Zeit.
Was nach dem Abriss gebaut werden darf
Der Bodenwert eines freigelegten Grundstücks hängt davon ab, was darauf danach zulässig ist. Das richtet sich nach Bebauungsplan oder Umgebung, siehe Gewerbegrundstück: Baurecht und Entwicklungszustand. Zu beachten ist auch der Bestandsschutz: Ein bestehendes Gebäude darf unter Umständen genutzt werden, obwohl ein neues Gebäude so heute nicht mehr genehmigt würde. Wird es abgerissen, kann dieser Schutz entfallen. Das kann den Wert des Bestands über den des freien Grundstücks heben. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist ein Abriss nicht ohne Weiteres möglich.
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Ein Grundstück mit 5.000 m² liegt in einem Gewerbegebiet, der Bodenrichtwert beträgt im Beispiel 60 €/m², der Bodenwert also 300.000 €. Die Halle darauf ist seit Jahren leer, hat Spezialausbau und braucht ein neues Dach. Ein neuer Mieter ist nicht in Sicht. Müsste man die Halle abreißen und entsorgen, kämen im Beispiel 180.000 € zusammen. Der Liquidationswert läge dann bei 300.000 € − 180.000 € = 120.000 €. Ob dieser Wert oder ein Ertragswert nach Sanierung maßgeblich ist, hängt davon ab, ob sich die Halle am Markt wieder vermieten ließe. Mit dem Ertragswert-Rechner sehen Sie, wie schnell der Ertrag den Boden nicht mehr trägt: Dann zeigt er einen Hinweis. Die Zahlen sind frei gewählt und sagen nichts über Ihr Objekt.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan und Flächenangaben
- Baujahre, Pläne und Baugenehmigungen der Gebäude
- Mietverträge oder Nachweise über Leerstand und Nutzung
- vorhandene Gutachten zu Boden, Schadstoffen oder Gebäudezustand
- Angebote oder Schätzungen für Sanierung oder Abbruch, falls vorhanden
Was wir nicht leisten
Wir ermitteln den Wert, wir planen keinen Abbruch und erstellen keine Kostenermittlung nach Bauleistungen. Für Abbruchkosten arbeiten wir mit Angeboten, Erfahrungswerten oder mit Annahmen, die wir als solche kennzeichnen. Bodenuntersuchungen, Schadstoffgutachten und Bauschadensbewertung gehören nicht zu unserem Angebot. Rechts- und Steuerberatung auch nicht. Das Honorar nennen wir bei Gewerbeobjekten als individuelles Angebot.
Häufige Fragen
Was ist der Liquidationswert?
Wann ist der Bodenwert höher als der Ertragswert?
Wer ermittelt die Abbruchkosten?
Ist der Bestandsschutz nach einem Abriss weg?
Ist der Liquidationswert der Verkehrswert?
Weiterlesen
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- Lexikon: Bodenwert
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.