Warum die Immobilie bei der Nachfolge eine eigene Rolle spielt
Kurz gesagt: Bei Familienbetrieben ist die Immobilie häufig getrennt vom Unternehmen. Bei der Übergabe müssen beide Seiten bewertet werden, und die Miete zwischen Betrieb und Eigentümer sollte marktüblich sein. Ein Verkehrswertgutachten liefert dafür einen neutralen Wert. Die steuerliche Behandlung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Typische Konstellationen
- Übergabe an ein Kind: Das Kind übernimmt den Betrieb, die Geschwister sollen für die Immobilie ausgezahlt werden.
- Verkauf an Mitarbeiter oder Dritte: Der Käufer braucht Klarheit über den Preis der Immobilie und die künftige Miete.
- Immobilie verbleibt beim Inhaber: Der Betrieb mietet weiter, die Miete muss angemessen sein.
- Entnahme oder Überführung: Die Immobilie geht aus dem Betrieb in das Privatvermögen, siehe Entnahme aus dem Betriebsvermögen.
- Gesellschafterwechsel: Ein Gesellschafter scheidet aus, die Immobilie ist Teil des Vermögens, siehe Gesellschafterwechsel.
Was ein Gutachten klärt
- Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag.
- Marktübliche Miete oder Pacht, damit Zahlungen zwischen Betrieb und Eigentümer nachvollziehbar sind, siehe Mietgutachten für Gewerbe.
- Drittverwendbarkeit: Würde ein anderer Nutzer die Immobilie übernehmen, falls der Betrieb nicht weitergeführt wird?
- Zustand und Investitionsbedarf, die den Preis beeinflussen.
Was nicht Teil des Gutachtens ist
Ein Verkehrswertgutachten bewertet die Immobilie. Der Wert des Unternehmens mit Kunden, Maschinen und Personal ist eine Unternehmensbewertung und wird gesondert erstellt. Auch die Frage, wie die Übergabe steuerlich und rechtlich gestaltet wird, gehört in die Hand von Steuerberater und Rechtsanwalt, mit denen wir bei Bedarf zusammenarbeiten.
Mehr zum Anlass finden Sie unter Unternehmensnachfolge.
Die angemessene Miete im Betrieb
Gehört die Immobilie dem Inhaber und nutzt sie der Betrieb, ist die Miete eine Stellschraube: Sie beeinflusst Gewinn des Betriebs und Einnahmen des Eigentümers. Bei der Nachfolge sollte sie marktüblich sein, damit der Nachfolger kalkulieren kann und Dritte (Finanzamt, Bank, Miterben) den Betrag nachvollziehen. Ein Mietgutachten stellt die marktübliche Miete fest.
Ablauf bei einer Nachfolgebewertung
- Zweck und Stichtag klären: Übergabe, Verkauf, Auszahlung oder Entnahme.
- Unterlagen sammeln: Grundbuch, Pläne, Verträge, Mietzahlungen zwischen Betrieb und Eigentümer.
- Ortstermin am Betriebsgelände.
- Bewertung nach Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objekt. Bei Spezialbauten spielt die Drittverwendungsfähigkeit eine große Rolle.
- Schriftliches Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung.
Typische Fallstricke
- Eine Halle, die exakt auf den Betrieb zugeschnitten ist, hat für Dritte nur begrenzten Wert.
- Die Miete wurde nie schriftlich festgelegt oder seit Jahren nicht angepasst.
- Anbauten ohne Genehmigung oder nicht erfasste Erweiterungen.
- Altlastenverdacht auf früheren Produktionsflächen, siehe Altlasten.
Häufige Fragen
Bewerten Sie auch das Unternehmen?
Warum braucht die Miete zwischen Betrieb und Eigentümer ein Gutachten?
Reicht ein Kurzgutachten für die Auszahlung von Geschwistern?
Wie schnell können Sie bewerten, wenn die Übergabe ansteht?
Welches Verfahren wird bei Betriebsimmobilien angewandt?
Was ist, wenn die Immobilie im Betriebsvermögen steht?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.