Das Baurecht bestimmt den Bodenwert
Kurz gesagt: Für Gewerbegrundstücke zählt, welche Nutzung und welche Bebauung zulässig sind. Der Bodenwert folgt daraus, in der Regel über den Bodenrichtwert und seine Anpassung an das konkrete Grundstück. Das Baurecht ergibt sich aus dem Bebauungsplan, ersatzweise aus der Umgebung.
Drei Fragen, die wir zuerst klären
- Gibt es einen Bebauungsplan? Er legt Art und Maß der Nutzung fest, zum Beispiel Gewerbegebiet oder Industriegebiet, Grundflächenzahl, Geschosse und Baugrenzen.
- Liegt das Grundstück im Innenbereich? Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebung (§ 34 BauGB), also danach, ob sich das Vorhaben einfügt.
- Oder im Außenbereich? Dort ist Bauen nur eingeschränkt zulässig (§ 35 BauGB). Betriebe im Außenbereich haben oft nur Bestandsschutz.
Der Entwicklungszustand
Die ImmoWertV unterscheidet Entwicklungszustände, die sich stark auf den Wert auswirken:
| Zustand | Bedeutung |
|---|---|
| Baureifes Land | bebaubar, erschlossen, Beiträge in der Regel geklärt |
| Rohbauland | Bauland, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht bebaubar zugeschnitten |
| Bauerwartungsland | Bebauung ist absehbar, aber noch nicht gesichert, etwa durch Flächennutzungsplan |
| Land- und forstwirtschaftliche Fläche | Nutzung ohne Bauperspektive |
Je weiter ein Grundstück im Entwicklungsprozess ist, desto höher der Bodenwert. Bei Bauerwartungsland ist die Herleitung besonders sorgfältig, siehe auch Bauerwartungsland im Lexikon.
Was sonst den Bodenwert beeinflusst
- Erschließung und Beiträge: Sind Straße und Leitungen vorhanden und die Beiträge abgerechnet?
- Zuschnitt und Größe: Tiefe, Form und Reserveflächen.
- Emissionen und Nachbarschaft: Lärm, Verkehr, Abstandsflächen.
- Altlasten: siehe Altlasten bei Gewerbegrundstücken.
- Rechte und Lasten: Wege- und Leitungsrechte, In Bayern gibt es in der Regel keine Baulasten, Rechte werden meist als Dienstbarkeiten gesichert, siehe Dienstbarkeiten.
Wie wir vorgehen
Wir holen Auskünfte zum Planungsrecht bei der Gemeinde ein, werten den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses aus (Bodenrichtwert erklärt) und passen ihn an Lage, Zuschnitt und Nutzung an. Mehr zur Leistung unter Gewerbegrundstück bewerten.
Typische Fragen aus der Praxis
- Darf ich erweitern? Das hängt von Grundflächenzahl, Baugrenzen und Gebäudehöhe im Bebauungsplan ab, oder im Innenbereich davon, ob sich die Erweiterung einfügt.
- Darf ich die Nutzung ändern? Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig und nur zulässig, wenn sie zum Baugebiet passt.
- Ist die Fläche überhaupt Bauland? Im Zweifel klärt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht die Zulässigkeit verbindlich. Das ist Sache von Eigentümer und Planer.
- Was ist mit Grünflächen und Ausgleichsflächen? Sie sind meist nicht bebaubar und beeinflussen den nutzbaren Anteil des Grundstücks.
Bodenwert, Gebäudewert und Zusammenspiel
Bei bebauten Gewerbegrundstücken fließt der Bodenwert in Ertrags- und Sachwert ein. Ist das Grundstück höher ausgenutzt als im Plan vorgesehen, oder niedriger, kann der Wert von der reinen Ertragsrechnung abweichen. Das Gutachten prüft, ob die vorhandene Bebauung die zulässige Nutzung ausschöpft, und weist Reserven und Risiken aus.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Gewerbegebiet und Industriegebiet?
Wie wirkt sich Bestandsschutz auf den Wert aus?
Wo finde ich den Bebauungsplan?
Was bedeutet Erschließungszustand?
Reicht der Bodenrichtwert für ein Gewerbegrundstück?
Kann eine Bauvoranfrage den Wert klären?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.