Kurz gesagt: Die Kaufpreisaufteilung verteilt den Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie auf den Anteil für Grund und Boden und den Anteil für das Gebäude. Sie ist vor allem steuerlich von Bedeutung, weil in der Regel nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
Bedeutung in der Bewertung
Ein Kaufvertrag nennt meist nur einen Gesamtpreis. Für die steuerliche Abschreibung wird jedoch zwischen dem nicht abnutzbaren Boden und dem abnutzbaren Gebäude unterschieden. Ein höherer Gebäudeanteil führt in der Regel zu einer höheren Abschreibungsbasis. Die Finanzverwaltung stellt hierzu eine Arbeitshilfe bereit; im Einzelfall kann ein Gutachten abweichende Anteile belegen. Ob und wie das steuerlich wirkt, beurteilt Ihr Steuerberater.
Praxis und Rechenbeispiel
Die Aufteilung erfolgt in der Regel im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Den Bodenwert leiten wir meist aus dem Bodenrichtwert ab. Den Wert des Gebäudes ermitteln wir je nach Objektart im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren, jeweils mit Berücksichtigung von Alter und Zustand.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Ein Objekt wird für 400.000 Euro gekauft. Wir ermitteln einen Bodenwert von 100.000 Euro und einen Gebäudewert von 300.000 Euro. Der Boden macht dann ein Viertel, das Gebäude drei Viertel des Werts aus. Übertragen auf den Kaufpreis entfallen 100.000 Euro auf den Boden und 300.000 Euro auf das Gebäude. Weicht der Kaufpreis von der Summe der Einzelwerte ab, werden die Anteile in der Regel anteilig umgerechnet.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und Hinweise
Von der Aufteilung zu unterscheiden ist die Restnutzungsdauer: Sie beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist, und fließt in die Gebäudebewertung ein. Eine pauschale Aufteilung nach Faustregeln berücksichtigt Lage und Gebäudezustand nicht. Auch der Kaufpreis selbst ist keine Wertaussage, wenn er unter ungewöhnlichen Umständen zustande kam.
Wir ermitteln die Anteile als Wertermittlung; Steuerberatung leisten wir nicht, und die Anerkennung durch das Finanzamt können wir nicht zusichern. Mehr zur Leistung auf der Seite Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude.
Häufige Fragen
Warum ist die Aufteilung für Vermieter wichtig?
Kann der Kaufvertrag die Aufteilung festlegen?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.