Kurz gesagt: Der Modernisierungsgrad ist ein Maß dafür, wie umfassend wesentliche Bauteile und Ausstattungen eines Gebäudes erneuert wurden. Er wird in der Wertermittlung nach einem Punktemodell eingeschätzt und dient dazu, die Restnutzungsdauer sachgerecht anzupassen.
Bedeutung in der Bewertung
Ein älteres Gebäude, dessen Dach, Fenster, Leitungen und Heizung erneuert wurden, ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als ein baugleiches, unverändert gebliebenes Haus. Der Modernisierungsgrad macht diesen Unterschied messbar. Das Ergebnis fließt in die Restnutzungsdauer ein, die wiederum Alterswertminderung und Vervielfältiger beeinflusst.
Praxis: Punktemodell
Das in der ImmoWertV 2021 vorgesehene Modell vergibt Punkte für einzelne Modernisierungselemente, je nachdem, wie umfassend sie ausgeführt wurden. Betrachtet werden unter anderem:
- Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung
- Fenster und Außentüren
- Leitungssysteme (Wasser, Abwasser, Elektro)
- Heizungsanlage
- Wärmedämmung der Außenwände
- Bäder
- Innenausbau, etwa Decken, Böden, Treppen
- Verbesserung der Grundrissgestaltung
Aus der Punktsumme wird ein Modernisierungsgrad abgeleitet, der von nicht modernisiert bis umfassend modernisiert reicht. Je älter das Gebäude und je umfassender die Modernisierung, desto stärker wirkt sie auf die Restnutzungsdauer.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Nicht jede Ausgabe ist eine Modernisierung im Sinne des Modells. Laufende Instandhaltung und Schönheitsreparaturen halten den Zustand, verlängern aber in der Regel nicht die Restnutzungsdauer. Auch zeitlich weit zurückliegende Maßnahmen werden geringer gewichtet als jüngere. Ein hoher Modernisierungsgrad bedeutet zudem nicht, dass der Kaufpreis die Kosten der Maßnahmen widerspiegelt; die Wertwirkung ergibt sich aus dem Modell, nicht aus der Rechnungssumme. Bestehender Reparaturbedarf ist vom Instandhaltungsstau her gesondert zu beurteilen.
Worauf man achten sollte
Nachweise wie Rechnungen, Baugenehmigungen, Herstellerangaben oder Fotos mit Zeitpunkt erleichtern die Einordnung. Welche Unterlagen sinnvoll sind, beschreibt der Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten; die Zusammenhänge der Ratgeber Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Häufige Fragen
Zählen Schönheitsreparaturen zum Modernisierungsgrad?
Muss ich Modernisierungen belegen?
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