Kurz gesagt: Instandhaltungsstau bezeichnet Instandhaltungsmaßnahmen, die fällig wären, aber nicht durchgeführt wurden. In der Wertermittlung wird er, soweit er den Marktwert beeinflusst, als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal mit einem überschlägig geschätzten Betrag berücksichtigt.
Bedeutung in der Bewertung
Ein Käufer wird den Aufwand für anstehende Instandhaltung beim Preis berücksichtigen. Deshalb erfasst die Wertermittlung einen Rückstand, soweit er über das normale Maß hinausgeht und im Modell nicht bereits enthalten ist. Im Ertragswertverfahren sind laufende Instandhaltungskosten bereits in den Bewirtschaftungskosten angesetzt; im Sachwertverfahren wirkt das Alter über die Alterswertminderung. Ein darüber hinausgehender Stau wird als eigener Abschlag nach Anwendung des Verfahrens berücksichtigt.
Wie der Abschlag entsteht
Für den Abschlag werden die voraussichtlichen Kosten der Beseitigung überschlägig geschätzt. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob und in welcher Höhe der Markt den Aufwand tatsächlich einpreist, etwa weil ein Teil des Verschleißes bereits durch das Gebäudealter abgebildet ist. Eine Doppelberücksichtigung soll vermieden werden. Die Schätzung dient der Wertermittlung und ist keine Kostenermittlung für eine Baumaßnahme. Je nach Objekt und Anlass kann auch eine zurückhaltende Pauschale angemessen sein, wenn der Umfang des Rückstands ohne weitergehende Untersuchung nicht sicher bestimmbar ist; dies wird im Gutachten offen als Annahme gekennzeichnet.
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Abgrenzung zu Bauschäden und Mängeln
Ein Gutachten zum Verkehrswert ist kein Bauschadens- oder Baumängelgutachten. Wir stellen Ursachen von Schäden nicht fest, prüfen keine Statik, Feuchte oder Schadstoffe und geben keine Sanierungsempfehlungen. Erkennbare Auffälligkeiten werden beim Ortstermin im Rahmen der Wertermittlung festgehalten; für Ursachenklärung und Sanierungsplanung sind Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder spezialisierte Bauschadenssachverständige zuständig. Ein Instandhaltungsstau ist außerdem von einer {L('modernisierungsgrad','Modernisierung')} zu trennen: Diese erhöht die Restnutzungsdauer, ein Stau mindert den Wert.
Worauf man achten sollte
Hilfreich sind Hinweise auf bekannte Mängel, Angebote oder frühere Instandsetzungen. Ablauf und Umfang des Ortstermins beschreibt der Ratgeber Ortstermin beim Immobiliengutachten; zur Wahl des Gutachtens der Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.
Häufige Fragen
Ist ein Instandhaltungsstau dasselbe wie ein Bauschaden?
Entspricht der Wertabschlag den Sanierungskosten?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.