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Warum die Rücklage in die Bewertung gehört
Kurz gesagt: In einer Eigentümergemeinschaft gehören Dach, Fassade, Treppenhaus und Haustechnik allen gemeinsam. Wenn dort Sanierungen anstehen, tragen die Eigentümer die Kosten anteilig. Ob dafür genug Geld in der Rücklage liegt, beeinflusst, was eine Einheit wert ist. Eine hohe Rücklage ist nicht automatisch ein Pluspunkt, und eine niedrige nicht automatisch ein Abschlag. Entscheidend ist, was in den nächsten Jahren ansteht.
Das Gesetz spricht seit der WEG-Reform von der Erhaltungsrücklage, im Alltag sagt man meist Instandhaltungsrücklage. Beide Begriffe meinen dasselbe Geld: Es gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Bei einem Verkauf wird dem Verkäufer sein Anteil deshalb nicht ausgezahlt, der Käufer übernimmt ihn mit der Einheit.
Was ein Gutachter prüft
| Frage | Warum sie den Wert berührt | Woraus sie sich ergibt |
|---|---|---|
| Wie hoch ist die Rücklage? | Sie zeigt, wie viel für anstehende Arbeiten bereitliegt | Jahresabrechnung, Vermögensbericht der Verwaltung |
| Was steht in den nächsten Jahren an? | Große Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Heizung, Aufzug | Protokolle der Eigentümerversammlungen, Gebäudezustand beim Ortstermin |
| Gibt es beschlossene Sonderumlagen? | Sie sind zusätzliche Zahlungen der Eigentümer | Beschlüsse, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan |
| Wie hoch ist das Hausgeld? | Der nicht umlagefähige Teil mindert den Ertrag der Einheit | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung |
| Wie groß ist der Anteil der Einheit? | Kosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt | Teilungserklärung, Miteigentumsanteile |
| Gibt es Streit in der Gemeinschaft? | Anfechtungen und blockierte Beschlüsse verzögern Sanierungen | Protokolle, Auskunft der Verwaltung |
So wirkt sich die Rücklage im Gutachten aus
Bei vermieteten Einheiten rechnet der Gutachter im Ertragswertverfahren mit Bewirtschaftungskosten, in denen ein Ansatz für die laufende Instandhaltung steckt. Reicht dieser Ansatz erkennbar nicht aus, weil am Gemeinschaftseigentum bereits ein Rückstau besteht, wird der Instandhaltungsstau als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV gesondert berücksichtigt. Das gilt nur für den Teil, der nicht durch die vorhandene Rücklage gedeckt ist, und nur für den Anteil der betroffenen Einheit.
Ein vereinfachtes Beispiel (fiktiv)
Eine Gewerbeeinheit hat einen Miteigentumsanteil von 8,5 %. Das Dach des Hauses muss in absehbarer Zeit für 240.000 € erneuert werden. Die Rücklage der Gemeinschaft beträgt 90.000 €. Es fehlen also 150.000 €, davon entfallen auf die Einheit 8,5 %, das sind 12.750 €. Dieser Betrag kann den Wert der Einheit mindern, wenn der Gutachter ihn nicht schon in den Bewirtschaftungskosten abgebildet sieht. Eine Rücklage von 90.000 € allein sagt dagegen nichts: Wären es bei gleichem Dach nur 40.000 €, läge der Anteil höher, wären es 240.000 €, bliebe keine Lücke. Die Zahlen sind frei gewählt.
Was Käufer und Verkäufer wissen sollten
- Rücklage ist kein Kaufpreisbestandteil: Sie wird nicht an den Verkäufer ausgezahlt. Wer sie in den Preis hineinrechnen will, braucht eine Begründung.
- Beschlossene Sonderumlagen: Wer sie trägt, wenn Beschluss und Verkauf zeitlich zusammenfallen, regelt der Kaufvertrag. Das klären Notar und Anwalt, wir treffen dazu keine Rechtsaussage.
- Protokolle der letzten Jahre lesen: Dort steht, was verschoben, abgelehnt oder nur diskutiert wurde.
- Zustand beim Ortstermin: Feuchte Giebelwand, alte Heizung oder ein Aufzug mit Mängeln sind Hinweise auf kommende Kosten.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre und die Beschluss-Sammlung
- Angaben zum Stand der Erhaltungsrücklage und zu geplanten Maßnahmen
- Energieausweis des Gebäudes
Eine Liste für alle Anlässe finden Sie unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Wie Wohnungen allgemein bewertet werden, steht im Ratgeber Eigentumswohnung: Wert und Faktoren, bei Vermietung im Ratgeber Vermietete Eigentumswohnung bewerten. Gewerbeeinheiten betrachten wir im Ratgeber Gewerbeeinheit und Teileigentum.
Was wir nicht leisten
Wir bewerten die Einheit, wir prüfen nicht die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen und beraten nicht zu Anfechtung oder Kaufvertrag. Bauschäden oder Sanierungskosten ermitteln wir nicht im Detail. Dafür sind Bausachverständige und Handwerker zuständig, wir arbeiten dann mit deren Angaben oder mit Annahmen, die wir kennzeichnen. Das Honorar nennen wir bei Gewerbeeinheiten als individuelles Angebot.
Häufige Fragen
Gehört die Instandhaltungsrücklage dem Verkäufer?
Ist eine hohe Rücklage immer gut für den Wert?
Mindert eine Sonderumlage den Wert der Wohnung?
Welche Unterlagen der Verwaltung brauche ich für das Gutachten?
Gilt das auch für Gewerbeeinheiten?
Weiterlesen
- Gewerbeeinheit und Teileigentum
- Eigentumswohnung: Wert und Faktoren
- Vermietete Eigentumswohnung
- Lexikon: Instandhaltungsstau
- Restnutzungsdauer und Modernisierung
- Ertragswertverfahren verständlich erklärt
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.