Kurz gesagt: Die Alterswertminderung ist der Abschlag, mit dem im Sachwertverfahren die Herstellungskosten eines Gebäudes an dessen Alter und Zustand angepasst werden. Nach der ImmoWertV 2021 wird sie linear aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer abgeleitet.
Bedeutung in der Bewertung
Im Sachwertverfahren werden zunächst die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus angesetzt. Ein älteres Gebäude ist jedoch weniger wert als ein neues. Die Alterswertminderung bildet diesen Unterschied ab. Sie ist eine rechnerische Größe und kein Abzug für konkrete Mängel. Maßgeblich ist nicht allein das Baujahr: Wurde das Gebäude modernisiert, verlängert sich die Restnutzungsdauer, und die Alterswertminderung fällt geringer aus, als es das tatsächliche Alter erwarten ließe.
Berechnung und Beispiel
Der Gebäudewert ergibt sich vereinfacht als Herstellungswert × Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer. Der Quotient ist der Alterswertminderungsfaktor; die Alterswertminderung selbst ist der verbleibende Anteil.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
- Herstellungswert des Gebäudes: 400.000 €
- Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, Restnutzungsdauer: 50 Jahre
- Faktor: 50 / 80 = 62,5 %
- Gebäudewert nach Alterswertminderung: 250.000 €, die Minderung beträgt 150.000 €
Erst danach folgen Bodenwert, Marktanpassung und weitere Zu- oder Abschläge.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Die Alterswertminderung ist keine steuerliche Abschreibung und nicht identisch mit der tatsächlichen Abnutzung. Sie ist auch kein Ersatz für die Erfassung eines Instandhaltungsstaus: Dieser wird, sofern wertrelevant, gesondert berücksichtigt. Der lineare Verlauf ist ein Modell; der tatsächliche Marktwert älterer Gebäude wird zusätzlich über den Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.
Worauf man achten sollte
Da die Restnutzungsdauer den Faktor bestimmt, wirkt jede Modernisierung mit Nachweis unmittelbar auf die Alterswertminderung. Vollständige Angaben zu durchgeführten Maßnahmen lohnen sich daher, ebenso eine nachvollziehbare Darstellung im Gutachten, welche Gesamtnutzungsdauer und welche Restnutzungsdauer zugrunde liegen und wie sie begründet sind. Einzelheiten zum Verfahren stehen im Ratgeber Sachwertverfahren.
Häufige Fragen
Ist die Alterswertminderung dasselbe wie die steuerliche Abschreibung?
Wirkt die Alterswertminderung auch im Ertragswertverfahren?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.