Kurz gesagt: Der Sachwertfaktor ist das Verhältnis ausgewerteter Kaufpreise zu den jeweiligen vorläufigen Sachwerten. Er wird in der Regel vom Gutachterausschuss abgeleitet und dient im Sachwertverfahren dazu, den vorläufigen Sachwert an die Marktlage anzupassen.
Funktion im Sachwertverfahren
Der Sachwert wird aus Bodenwert und Gebäudesachwert berechnet und bildet Herstellungskosten ab. Marktpreise folgen jedoch Angebot und Nachfrage. Der Sachwertfaktor schlägt die Brücke: Er beschreibt, in welchem Verhältnis Kaufpreise (bereinigt um besondere objektspezifische Merkmale) zum vorläufigen Sachwert standen. Der Gutachter wendet ihn im Rahmen der Marktanpassung an.
Der Gutachterausschuss weist Sachwertfaktoren meist getrennt nach Gebäudeart aus, teils zusätzlich abhängig vom Bodenwertniveau oder von der Höhe des vorläufigen Sachwerts. Welche Abhängigkeiten gelten, ergibt sich aus dem Grundstücksmarktbericht.
Rechenbeispiel
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Vorläufiger Sachwert | 300.000 € |
| Sachwertfaktor (frei gewählt) | 0,90 |
| Marktangepasster vorläufiger Sachwert | 270.000 € |
Danach folgen gegebenenfalls Zu- oder Abschläge für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Der Faktor kann je nach Marktlage auch über 1 liegen.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Der Sachwertfaktor ist kein bundesweit einheitlicher Wert. Er hängt unter anderem von Region, Lage, Objektart und dem Bodenwertniveau ab.
- Er ist modellabhängig: Er darf nur zusammen mit den Modellannahmen verwendet werden, mit denen er abgeleitet wurde, zum Beispiel bei Herstellungskosten und Alterswertminderung. Das nennt man Modellkonformität.
- Er ersetzt nicht den Liegenschaftszins, der im Ertragswertverfahren dieselbe Aufgabe erfüllt.
Worauf man achten sollte
Veröffentlichte Faktoren stammen aus einem bestimmten Zeitraum. Ein Gutachten sollte daher nachvollziehbar darlegen, woher der Faktor stammt, ob er zum Objekt und zum Stichtag passt und ob er gegebenenfalls angepasst wurde. Zum Verfahren selbst siehe Ratgeber Sachwertverfahren.
Liegt kein passender Faktor vor, kommt im Einzelfall eine Herleitung aus Vergleichskaufpreisen in Betracht. Sie muss besonders sorgfältig begründet werden.
Häufige Fragen
Wo findet man Sachwertfaktoren?
Muss der Faktor kleiner als 1 sein?
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