Kurz gesagt: Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude einer bestimmten Art üblicherweise wirtschaftlich nutzbar ist, gerechnet ab Fertigstellung und bei ordnungsgemäßer Unterhaltung. Sie ist ein Modellwert und dient zur Ermittlung von Restnutzungsdauer und Alterswertminderung.
Bedeutung in der Bewertung
Die Gesamtnutzungsdauer wird nicht für ein einzelnes Gebäude individuell festgestellt, sondern als Modellansatz je Gebäudeart verwendet. Aus ihr und dem Alter wird zunächst die Restnutzungsdauer abgeleitet. Im Sachwertverfahren bildet sie zudem den Nenner der Alterswertminderung; im Ertragswertverfahren wirkt sie über die Restnutzungsdauer auf den Vervielfältiger.
Woher die Werte stammen
Die ImmoWertV 2021 enthält Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer verschiedener Gebäudearten. Gutachterausschüsse verwenden bei der Ableitung von Marktdaten wie Liegenschaftszins oder Sachwertfaktor eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer. Diese sollte bei der Anwendung dieser Marktdaten möglichst übereinstimmen, damit das Modell in sich schlüssig bleibt (Grundsatz der Modellkonformität). Konkrete Jahreszahlen nennen wir hier nicht, da sie je Gebäudeart und Datenquelle unterschiedlich ausfallen.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Alter von 20 Jahren beträgt die rechnerische Restnutzungsdauer 60 Jahre.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Die Gesamtnutzungsdauer ist keine technische Lebensdauer. Gut gepflegte Gebäude stehen oft länger, als der Modellwert vermuten lässt, ohne dass dies den Modellansatz fehlerhaft macht: Er bildet die übliche wirtschaftliche Nutzbarkeit ab. Modernisierungen verändern die Gesamtnutzungsdauer nicht, sie wirken über die Restnutzungsdauer.
Ebenso wenig entspricht sie den steuerlichen Abschreibungszeiträumen; hierzu berät der Steuerberater. Auch ein hohes Gebäudealter bedeutet nicht automatisch, dass die Gesamtnutzungsdauer überschritten ist: Die Restnutzungsdauer wird dann nach dem Zustand und den durchgeführten Maßnahmen eingeschätzt.
Worauf man achten sollte
Bei Gebäuden mit gemischter oder besonderer Nutzung kann die Zuordnung zu einer Gebäudeart eine Abwägung erfordern. Ein Gutachten sollte die gewählte Gesamtnutzungsdauer nennen und begründen. Hintergründe: Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Häufige Fragen
Ändert eine Modernisierung die Gesamtnutzungsdauer?
Warum ist die Gesamtnutzungsdauer so wichtig?
Verwandte Begriffe
- Restnutzungsdauer
- Alterswertminderung
- Modernisierungsgrad
- Sachwertfaktor
- Liegenschaftszins
- Kaufpreisaufteilung
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.