Kurz gesagt: Eine Indexmiete (auch Wertsicherungsklausel) koppelt die Miete an einen Preisindex, in der Regel den Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, steigt die Miete, sofern die Klausel wirksam vereinbart ist.
Wie die Klausel funktioniert
Üblich ist die Bindung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts. Die Miete wird angepasst, sobald der Index um einen vereinbarten Wert (Schwelle) oder Prozentsatz gestiegen ist. Manche Verträge koppeln nur einen Teil der Miete an den Index.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Zulässigkeit
Für Gewerbemietverträge gilt das Preisklauselgesetz. Es lässt automatische Anpassungen nur unter bestimmten Voraussetzungen zu, häufig genannt wird eine lange Vertragsbindung von mindestens zehn Jahren. Eine unwirksame Klausel kann dazu führen, dass die Miete nicht automatisch steigt. Ob Ihre Klausel wirksam ist, prüft ein Rechtsanwalt; wir geben dazu keine Rechtsberatung.
Wirkung auf den Wert
Eine wirksame Indexierung sichert den Ertrag gegen Inflation und wird von Käufern geschätzt. Im Gutachten zählt trotzdem die marktübliche Miete: Steigt die Vertragsmiete schneller als die Marktmiete, entsteht nur für die Restlaufzeit ein Überhang. Bleibt sie darunter, kann sie im Vergleich zum Markt zu niedrig sein. Wie sich das auf den Reinertrag auswirkt, wird im Ertragswertverfahren abgebildet.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen
Eine Miete von 10.000 € im Monat wird bei einem durchschnittlichen Indexanstieg von 2,5 % pro Jahr nach fünf Jahren auf rund 11.300 € angepasst. Ob dieser Betrag am Markt bestand hat, ergibt der Vergleich mit der dann üblichen Miete.
Unterlagen und typische Fehler
Benötigt werden der Mietvertrag mit allen Nachträgen und die bisherigen Anpassungsschreiben. Typische Fehler in der Praxis:
- Die Klausel wurde nie angewandt, obwohl der Index längst gestiegen ist. Ob und wie weit die Miete nachträglich angepasst werden kann, klärt ein Rechtsanwalt.
- Basis und Bezugsjahr des Index sind im Vertrag nicht eindeutig benannt.
- Der Index wurde vom Statistischen Bundesamt umgestellt, und die Klausel bezieht sich noch auf eine alte Basis.
Häufige Fragen
Ist jede Indexklausel bei Gewerbe wirksam?
Erhöht eine Indexmiete automatisch den Verkehrswert?
Verwandte Begriffe
Weiterlesen
- Wertsicherung bei Gewerbemieten
- Mietverträge und Wert von Gewerbeimmobilien
- Mietgutachten für Gewerbeflächen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.