Kurz gesagt: Die Nettoanfangsrendite ist eine Kennzahl aus dem Investmentmarkt. Sie beschreibt das Verhältnis des Reinertrags im ersten Jahr nach dem Erwerb zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. Sie dient dem Vergleich von Renditeimmobilien, nicht der Ermittlung des Verkehrswerts.
Bedeutung und Formel
Käufer vermieteter Gewerbeobjekte nutzen die Kennzahl, um Angebote zu vergleichen. Üblich ist folgende Berechnung:
Nettoanfangsrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
Der Zähler entspricht im Kern dem Reinertrag. Welche Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, ist nicht einheitlich geregelt; Marktteilnehmer verwenden unterschiedliche Abgrenzungen. Beim Vergleich von Angaben sollte daher die Berechnungsweise offenliegen.
Zu den Erwerbsnebenkosten zählen in der Regel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision; die konkrete Höhe ergibt sich im Einzelfall aus Kaufvertrag und Abrechnungen.
Rechenbeispiel
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Die Jahresnettokaltmiete beträgt 60.000 Euro, die nicht umlagefähigen Kosten betragen 6.000 Euro. Der Reinertrag liegt bei 54.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt 900.000 Euro, die Erwerbsnebenkosten 60.000 Euro, die Gesamtinvestition also 960.000 Euro. Die Nettoanfangsrendite ergibt 54.000 ÷ 960.000 = 5,625 Prozent.
Die einfachere Bruttoanfangsrendite setzt die Jahresnettokaltmiete nur ins Verhältnis zum Kaufpreis und liegt daher bei gleichen Zahlen höher.
Ändern sich Miete, Kosten oder Kaufpreis, ändert sich auch die Kennzahl. In Verhandlungen zeigt sie, bei welchem Preis sich welche Anfangsverzinsung ergibt.
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Abgrenzung und Grenzen der Aussagekraft
Die Nettoanfangsrendite ist nicht der Liegenschaftszins. Dieser wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet, wobei Bodenwert und Restnutzungsdauer berücksichtigt werden, und dient im Ertragswertverfahren zur Kapitalisierung. Die Nettoanfangsrendite blickt nur auf das erste Jahr.
Sie erfasst weder künftige Mietentwicklungen noch Leerstand, anstehende Investitionen oder die Mietvertragsrestlaufzeit. Ein Objekt mit hoher Anfangsrendite kann deshalb ein höheres Risiko tragen. Für eine belastbare Wertaussage ist ein Ertragswertverfahren mit marktgerechten Ansätzen nötig. Mehr im Ratgeber Mietverträge und Wert von Gewerbeimmobilien.
Häufige Fragen
Ist eine hohe Nettoanfangsrendite besser?
Ersetzt die Kennzahl ein Wertgutachten?
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