Kurz gesagt: Die Mietvertragsrestlaufzeit ist die Zeit, die ein Mietvertrag bis zum Ende seiner festen Laufzeit noch läuft. Bei Gewerbeobjekten ist sie ein wichtiges Risikomerkmal, weil sie zeigt, wie lange die Einnahmen vertraglich gesichert sind.
Bedeutung in der Bewertung
Gewerbemietverträge sind häufig befristet. Solange sie laufen, ist die vereinbarte Miete die Grundlage der Einnahmen, auch wenn sie von der marktüblichen Miete abweicht. Danach hängt der Ertrag von Verlängerung, Neuvermietung oder Leerstand ab. Bei kurzer Restlaufzeit wirken sich daher Wiedervermietungsrisiko und mögliche Leerstandskosten stärker auf den Wert aus. Das berücksichtigen wir im Ertragswertverfahren über die Ertragsansätze und das Risiko im Liegenschaftszins.
Praxis: gewichtete Restlaufzeit
Bei mehreren Mietern bildet man häufig eine mietgewichtete durchschnittliche Restlaufzeit (englisch WAULT). Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Mieter A zahlt 40.000 Euro Jahresmiete bei sechs Jahren Restlaufzeit, Mieter B zahlt 20.000 Euro bei zwei Jahren. Die gewichtete Restlaufzeit beträgt (40.000 × 6 + 20.000 × 2) ÷ 60.000 = rund 4,7 Jahre.
Wichtig sind außerdem Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte und Mietanpassungsklauseln. Wir bewerten auf Grundlage der vorgelegten Verträge. Einzelheiten zur Wirkung von Verträgen finden Sie im Ratgeber Mietverträge und Wert von Gewerbeimmobilien.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und worauf zu achten ist
Die Restlaufzeit ist keine Aussage zur Bonität des Mieters und ersetzt keine Prüfung der Vertragsklauseln. Von der Restnutzungsdauer des Gebäudes unterscheidet sie sich grundlegend: Diese beschreibt die technische und wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes, nicht die Vertragsdauer.
Ob ein Vertrag wirksam befristet ist oder früher gekündigt werden kann, etwa wegen Formfragen, beurteilt ein Rechtsanwalt; wir nehmen dazu nicht Stellung. Eine Kennzahl wie die Nettoanfangsrendite zeigt nur die aktuelle Miete; die Restlaufzeit ergänzt sie um den Blick auf die Zeit danach.
Häufige Fragen
Wirkt sich eine lange Restlaufzeit immer positiv auf den Wert aus?
Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.