Kurz gesagt: Ein Vorkaufsrecht berechtigt dazu, ein Grundstück zu kaufen, sobald der Eigentümer es an einen Dritten verkauft hat, und zwar zu den Bedingungen dieses Kaufvertrags. Es kann auf Gesetz oder Vertrag beruhen und im Einzelfall im Grundbuch eingetragen sein.
Bedeutung in der Wertermittlung
Anders als ein Wegerecht oder Wohnrecht schränkt ein Vorkaufsrecht die Nutzung des Grundstücks nicht ein. Es betrifft allein den Verkaufsvorgang. Den Verkehrswert ermitteln wir daher grundsätzlich unabhängig davon. Ob und wie sich ein Vorkaufsrecht im Marktverhalten niederschlägt, etwa weil sich Kaufinteressenten auf ein mögliches Eintreten des Berechtigten einstellen müssen, prüfen wir im Einzelfall. Eine feste Abschlagsregel gibt es dafür nicht, und ohne konkrete Anhaltspunkte im Markt setzen wir keinen Abschlag an.
Arten des Vorkaufsrechts
- Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: vertraglich vereinbart, wirkt nur zwischen den Beteiligten.
- Dingliches Vorkaufsrecht: im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und gegenüber Dritten wirksam.
- Gesetzliche Vorkaufsrechte: zum Beispiel das der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch in bestimmten Gebieten oder das des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum in bestimmten Fällen.
Bei gemeindlichen Vorkaufsrechten kann nach dem Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen die Orientierung am Marktwert eine Rolle spielen. Ob das im konkreten Fall zutrifft, beurteilen Notar oder Anwalt.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Ein Vorkaufsrecht entsteht erst mit dem Verkauf an einen Dritten, in der Regel nicht bei Schenkung oder Erbfall. Es ist weder ein Ankaufsrecht, mit dem man einseitig kaufen kann, noch ein Wiederkaufsrecht. Im Grundbuch steht es in Abteilung II wie eine Grunddienstbarkeit, ist aber kein Nutzungsrecht.
Worauf man achten sollte
Bei Verkaufs- oder Erwerbsabsichten sollte der Grundbuchauszug auf Vorkaufsrechte geprüft werden; gesetzliche Rechte stehen dort nicht. Zu Fristen, Mitteilungspflichten und Ausübung berät ein Anwalt oder Notar. Wir ermitteln den Wert, siehe Verkehrswertgutachten und Unterlagen für das Gutachten.
Häufige Fragen
Steht ein Vorkaufsrecht immer im Grundbuch?
Mindert ein Vorkaufsrecht den Verkehrswert?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.