Kurz gesagt: Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume einer Wohnung. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie dient in der Wertermittlung als Bezugsgröße für Miete, Ertrag und Vergleichspreise.
Bedeutung in der Bewertung
Wohnflächen sind Grundlage des Rohertrags (Miete je Quadratmeter mal Fläche) und der Vergleichspreise je Quadratmeter im Vergleichswertverfahren. Ein Flächenfehler wirkt daher direkt auf das Ergebnis. Im Sachwertverfahren wird dagegen mit der Brutto-Grundfläche gerechnet.
Berechnung nach der Wohnflächenverordnung
Die WoFlV wurde ursprünglich für den geförderten Wohnungsbau geschaffen, wird aber häufig auch darüber hinaus herangezogen. Wesentliche Regeln:
- Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zählen voll, bei 1 bis 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (Dachschrägen).
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
- Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen zählen nicht.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Ein Wohnraum von 20 m² und ein Balkon von 8 m² ergeben bei Anrechnung zu einem Viertel 20 + 2 = 22 m² Wohnfläche.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Es gibt mehrere Berechnungsarten: Ältere Pläne folgen oft der II. Berechnungsverordnung, andere Angaben sind aus der Grundfläche nach DIN 277 abgeleitet, und Maklerexposés weichen teils ab. Die Zahlen sind deshalb nicht ohne Weiteres vergleichbar. Für gewerbliche Räume ist nicht die Wohnfläche, sondern die Nutzfläche maßgeblich.
Streitigkeiten über Flächenabweichungen in Miet- oder Kaufverträgen sind eine Rechtsfrage; hier ist Rechtsberatung angezeigt.
Worauf man achten sollte
Ein Verkehrswertgutachten ersetzt kein Aufmaß. Wir messen in der Regel nicht selbst nach: Die Flächen stammen aus den vom Auftraggeber vorgelegten Plänen oder Berechnungen, werden auf Plausibilität geprüft und im Gutachten als übernommene Angaben gekennzeichnet, einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungsart. Wenn Pläne fehlen oder veraltet sind, sollte dies früh mitgeteilt werden. Hinweise im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen
Zählen Balkon und Terrasse zur Wohnfläche?
Welche Wohnfläche gilt im Gutachten?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.