Welche Objekte wir bewerten
- Einzelne Praxiseinheiten in Wohn- und Geschäftshäusern, oft als Teileigentum
- Ärztehäuser und Gesundheitszentren mit mehreren Praxen, Apotheke und Therapieflächen
- Immobilien, in denen ein medizinisches Versorgungszentrum (MVZ) betrieben wird
- Eigene Praxisgebäude, häufig mit Wohnung des Arztes im gleichen Haus
Wir bewerten die Immobilie – nicht die Praxis. Der Wert des Patientenstamms, der Kassenzulassung und der Einrichtung gehört zum Praxiswert und wird von darauf spezialisierten Praxisbewertern ermittelt.
Was den Wert bestimmt
- Standort und Versorgungslage: Einzugsgebiet, Erreichbarkeit, Nähe zu anderen Praxen, Apotheke und Krankenhaus. Ob sich ein Nachfolger niederlassen kann, hängt auch von der Bedarfsplanung der Kassenärztlichen Vereinigung ab.
- Barrierefreiheit: ebenerdiger Zugang oder Aufzug, Türbreiten, barrierefreies WC. Fehlt das, schränkt es die Nutzbarkeit für Praxen erheblich ein.
- Praxisausbau: Installationen, Sterilisation, Labor, Röntgen und Strahlenschutz. Ob Nachfolger diese Ausbauten brauchen, ist fachrichtungsabhängig.
- Flächenzuschnitt: Empfang, Wartebereich, Behandlungsräume, Nebenräume – und die Frage, wie aufwendig ein Umbau für eine andere Fachrichtung oder eine Büronutzung wäre.
- Stellplätze: für Patienten oft entscheidend, gerade auf dem Land.
- Mietverträge: Laufzeit, Miethöhe, Optionen, Nachfolgeregelungen, Rückbauverpflichtungen.
Welches Verfahren wir anwenden
Praxisflächen bewerten wir im Ertragswertverfahren. Wir setzen die Miete an, die für die Flächen am Standort nachhaltig erzielbar ist – für Praxen, aber auch mit Blick auf alternative Nutzungen wie Büro oder Therapie. Bei einer einzelnen Praxiseinheit im Teileigentum kommen wie bei Wohnungen Teilungserklärung, Hausgeld und der Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzu. Wird das Praxisgebäude selbst genutzt, fragen wir, was ein Dritter als Miete zahlen würde. Hilfreich ist dazu gegebenenfalls ein eigenes Mietgutachten.
Besonderheiten und Risiken
Nachvermietung nach Praxisaufgabe
Viele Praxen – gerade im ländlichen Raum – finden schwer einen Nachfolger. Endet die Praxis, stehen Spezialflächen leer, deren Ausbau für andere Nutzer wenig wert ist. Umgekehrt sind barrierefreie Praxisflächen in guter Lage in Städten gefragt, etwa von MVZ, Therapeuten oder Pflegediensten. Wir bewerten dieses Nachvermietungsrisiko standortbezogen.
Umsatzsteuer
Ärzte erbringen überwiegend umsatzsteuerfreie Leistungen. Bei der Vermietung an Ärzte ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung deshalb in der Regel nicht möglich, und der Vermieter kann aus Bau- und Instandhaltungskosten meist keine Vorsteuer ziehen. Das beeinflusst die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Die Auswirkungen im Einzelfall stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Genehmigung als Praxis
Wurde eine Wohnung ohne Nutzungsänderung in eine Praxis umgewandelt, kann das baurechtlich und in der Eigentümergemeinschaft Probleme bereiten. Wir prüfen, ob die Praxisnutzung genehmigt bzw. nach Teilungserklärung zulässig ist.
Typische Anlässe
- Praxisübergabe: Der Nachfolger kauft oder mietet die Räume – oder der abgebende Arzt behält die Immobilie und vermietet sie. Siehe Unternehmensnachfolge.
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen bei Praxisaufgabe
- Finanzierung eines Ärztehauses oder Praxiskaufs
- Scheidung, Erbschaft und Schenkung
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, bei Teileigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Grundrisse und Flächenaufstellung, Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderung
- Mietverträge mit Nachträgen
- Angaben zu Praxisausbauten: wer sie bezahlt hat und wem sie gehören
- Modernisierungen, Energieausweis
Praxistipp: Klären Sie bei Mietverträgen, wem die Einbauten gehören und ob der Mieter sie bei Auszug zurückbauen muss. Das ist für den Wert oft wichtiger als die Frage, was der Ausbau einmal gekostet hat.
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