Welche Objekte wir bewerten
- Tankstellen mit Shop, Waschanlage und Werkstatt, verpachtet oder selbst betrieben
- Autohäuser mit Ausstellungsraum, Werkstatt, Lager und Freiflächen
- Freie Kfz-Werkstätten, Lackierereien, Reifen- und Karosseriebetriebe
- Stillgelegte Tankstellen und ehemalige Werkstattgrundstücke
Was den Wert bestimmt
- Lage und Verkehr: Sichtbarkeit, Zufahrt aus beiden Richtungen, Verkehrsaufkommen an der Straße.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Frei- und Ausstellungsflächen, Reserven.
- Gebäude und Technik: Werkstatthalle mit Hebebühnen, Gruben, Ölabscheider, Lackierkabine, Waschanlage.
- Verträge: Pachtverträge mit Mineralölgesellschaften, Händlerverträge mit Herstellern, Dienstbarkeiten im Grundbuch.
- Altlasten und Umweltauflagen: der wichtigste Einzelfaktor bei diesen Objekten.
Welches Verfahren wir anwenden
Vermietete oder verpachtete Objekte bewerten wir im Ertragswertverfahren auf Basis der nachhaltig erzielbaren Miete oder Pacht. Bei eigengenutzten Autohäusern und Werkstätten fragen wir, was ein Dritter für die Nutzung zahlen würde; bei sehr spezifischen Gebäuden ziehen wir ergänzend das Sachwertverfahren heran. Häufig ist auch die Frage zu beantworten, was das Grundstück ohne die bestehende Nutzung wert wäre – also nach Rückbau und gegebenenfalls Sanierung. Diese Überlegung kann den Wert nach unten begrenzen, wenn die bestehende Nutzung keine Zukunft hat.
Besonderheiten und Risiken
Altlasten
Kraftstoffe, Altöl, Lösungsmittel und Reinigungsmittel können über Jahrzehnte in den Boden gelangt sein – durch undichte Tanks und Leitungen, beim Befüllen oder in Waschanlagen und Gruben. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer zur Sanierung herangezogen werden. Das Risiko geht also mit dem Grundstück auf einen Käufer oder Erben über.
Wir fragen beim Landratsamt oder der kreisfreien Stadt die Auskunft aus dem bayerischen Altlastenkataster ab, werten vorhandene Untersuchungen aus und dokumentieren Verdachtsmomente. Ohne Bodenuntersuchung lässt sich eine Belastung aber weder ausschließen noch beziffern. In solchen Fällen weisen wir das Risiko transparent aus oder bewerten – wenn der Auftrag das vorsieht – unter der Annahme der Altlastenfreiheit mit einem deutlichen Hinweis. Für eine genaue Bezifferung ist ein Bodengutachten eines Fachbüros nötig.
Tanks und Anlagen
Tankanlagen, Abscheider und Lager für wassergefährdende Stoffe unterliegen der Anlagenverordnung (AwSV) mit Prüfpflichten. Fehlende Prüfberichte oder Mängel können teure Nachrüstungen auslösen. Bei stillgelegten Tankstellen stellt sich die Frage, ob Tanks ordnungsgemäß entleert, gesichert oder ausgebaut wurden.
Verträge mit Mineralölgesellschaften und Herstellern
Tankstellengrundstücke sind oft langfristig verpachtet und durch Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert, die die Nutzung auf den Betrieb einer Tankstelle festlegen oder Wettbewerb ausschließen. Wir werten diese Dienstbarkeiten aus. Bei Autohäusern verlangen Hersteller oft bestimmte Gestaltungen von Gebäude und Schauraum; endet der Händlervertrag, verlieren solche Ausbauten meist ihren Nutzen.
Typische Anlässe
- Betriebsübergabe im Familienbetrieb
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen bei Betriebsaufgabe
- Verkauf nach Stilllegung, Umnutzung zum Gewerbe- oder Wohngrundstück
- Finanzierung von Umbau oder Erweiterung
- Erbschaft, Schenkung, Insolvenz
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Lageplan, Baugenehmigungen
- Pacht-, Miet- und gegebenenfalls Händlerverträge
- Prüfberichte für Tanks, Abscheider und Anlagen
- Bodenuntersuchungen, Sanierungsberichte, Schriftverkehr mit Behörden
- Angaben zur Nutzungsgeschichte des Grundstücks
Praxistipp: Sammeln Sie alles, was es zur Geschichte des Grundstücks gibt – auch alte Fotos und Pläne. Ob dort früher eine Tankstelle oder eine Lackiererei war, beeinflusst die Einschätzung des Altlastenrisikos erheblich.
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