Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie ermitteln: warum ein Gutachten hilft
Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, steht vor der Frage nach dem richtigen Preis. Zu hoch angesetzt, bleibt das Objekt lange am Markt; zu niedrig, wird Geld verschenkt. Ein Verkehrswertgutachten zur Verkaufsvorbereitung ermittelt den Wert, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Es ersetzt keine Marktansprache, gibt Ihnen aber eine belegte Ausgangszahl, bevor Sie Verhandlungen führen.
Wir sind weder als Makler noch als Vermittler tätig und haben deshalb kein Interesse an einem bestimmten Ergebnis. Das unterscheidet ein Gutachten von der Preiseinschätzung eines Vermittlers, der am Abschluss verdient. Grundlagen zum Begriff finden Sie im Ratgeber Verkehrswert.
Hinzu kommt: Wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann Kaufangebote besser einordnen. Ein Angebot, das deutlich unter dem ermittelten Wert liegt, lässt sich mit Zahlen hinterfragen; ein Angebot darüber ist ein Anlass, das Zeitfenster zu nutzen. Das Gutachten begleitet den Verkauf, ohne ihn zu steuern.
Was das Gutachten für die Verkaufsvorbereitung leistet
Ein belastbarer Wert hilft an mehreren Stellen des Verkaufsprozesses:
- Festlegung eines realistischen Angebots- oder Preisrahmens
- Verhandlungsbasis gegenüber Kaufinteressenten, die einen Abschlag fordern
- Nachweis gegenüber Banken, die eine Finanzierung des Käufers prüfen
- Beleg gegenüber Gesellschaftern, Miteigentümern oder Aufsichtsgremien, dass der Preis angemessen ist
- Grundlage für Entscheidungen über Verkauf, Halten oder Teilverkauf
Der Verkehrswert ist keine Preisgarantie. Der tatsächliche Kaufpreis ergibt sich aus Verhandlung, Marktlage und den Interessen der Beteiligten. Das Gutachten zeigt aber, wo der Wert nach den Marktdaten liegt und welche Faktoren ihn tragen.
Besonders hilfreich ist ein Gutachten, wenn der Verkauf Teil einer größeren Entscheidung ist, etwa einer Neuausrichtung des Unternehmens, einer Umstrukturierung oder einer Auseinandersetzung unter Eigentümern. Dann muss die Preisfrage nicht in jeder Runde neu diskutiert werden, sondern kann auf eine dokumentierte Grundlage zurückgeführt werden.
Wie wir den Wert herleiten
Bei vermieteten Gewerbeimmobilien steht meist das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Wir würdigen Mieten und Mietverträge, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins, der die Marktlage widerspiegelt. Das Verfahren ist im Ratgeber Ertragswertverfahren erklärt. Für selbst genutzte Objekte kann das Sachwertverfahren relevant sein, für unbebaute Flächen oder gut vergleichbare Objekte das Vergleichswertverfahren. Die Auswahl und die Gewichtung begründen wir im Gutachten.
Das Gutachten orientiert sich an den anerkannten Bewertungsgrundsätzen der ImmoWertV 2021. Ergänzend können wir die Marktmiete ermitteln, wenn der Verkauf mit Neuvermietung oder Anpassung von Mietverträgen zusammenhängt; siehe Mietgutachten Gewerbe.
Zusätzlich zeigen wir, wie sich Annahmen auf das Ergebnis auswirken, zum Beispiel bei einer abweichenden Marktmiete oder einem anderen Liegenschaftszins. So erkennen Sie, wo Verhandlungsspielraum besteht und welche Annahmen den Preis tragen.
Mieter, Verträge und Besonderheiten der Objektart
Bei Gewerbeimmobilien hängt der erzielbare Preis stark von den Mietverträgen ab. Restlaufzeiten, Optionen, Staffel- oder Indexmieten, Mieterbonität und Instandhaltungsregelungen verändern die Verkäuflichkeit. Auch die Objektart prägt den Markt, etwa bei Bürogebäuden, Einzelhandel, Hallen oder Logistik. Spezielle Hinweise geben die Seiten Bürogebäude bewerten, Einzelhandelsimmobilie bewerten und Gewerbehalle bewerten.
Wir weisen auch aus, welche Annahmen auf Auskünften beruhen, etwa zu Bauzustand oder Altlasten. Eine technische Untersuchung der Gebäude oder des Bodens ist nicht Teil unserer Leistung; ihre Ergebnisse berücksichtigen wir nur, soweit sie uns vorliegen.
Der Verkauf an einen Mieter, an einen Investor oder an einen Eigennutzer folgt jeweils eigenen Maßstäben. Wir nennen im Gutachten, welcher Markt unterstellt wird, und weisen darauf hin, wenn ein Käufer mit besonderen Interessen einen abweichenden Preis rechtfertigen könnte. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswerts außer Betracht.
Verkäufer, Käufer und Gesellschafter: unabhängige Wertgrundlage
Ein Gutachten, das vor dem Verkauf eingeholt wird, kann Streit später vermeiden. Gesellschafter sehen, dass der Verkauf nicht unter Wert erfolgt; Banken erhalten eine nachvollziehbare Basis; Kaufinteressenten erkennen, dass der Preis begründet ist. Besonders sinnvoll ist das bei Verkäufen unter Gesellschaftern, im Zusammenhang mit einem Gesellschafterwechsel (Gutachten bei Gesellschafterwechsel) oder bei Rückmietmodellen, wie sie unter Sale and Lease Back beschrieben sind.
Planen Sie, später zu kaufen statt zu verkaufen, hilft die Perspektive des Käufers: siehe Ankaufsbewertung für Investoren.
Umfang, Form und Kosten
Je nach Anlass genügt ein Kurzgutachten mit knapper Herleitung, oder es ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich, etwa wenn Banken oder Gesellschafter es prüfen. Die Unterschiede beschreiben wir unter Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten. Das Honorar nennen wir Ihnen auf Anfrage in einem Angebot vor der Beauftragung; allgemeine Hinweise stehen unter Honorar und Preise.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte
- Mietverträge, Mieterliste und aktuelle Mietaufstellung
- Pläne, Flächenberechnung und Baugenehmigungen, soweit vorhanden
- Nebenkostenabrechnungen und Angaben zu Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten
- Angaben zu Dienstbarkeiten, Baulasten, Erbbaurecht und sonstigen Belastungen
- Hinweise auf frühere Wertermittlungen, Angebote oder Gutachten
Praxistipp: Nennen Sie uns bei der Anfrage, wer das Gutachten später sehen soll, etwa Bank, Gesellschafter oder Käufer. Davon hängen Umfang und Form ab. Bei Fragen schreiben Sie uns; Sie erhalten vorab ein Angebot.