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Was die Ankaufsbewertung leistet
Die Ankaufsbewertung beantwortet vor der Kaufentscheidung eine zentrale Frage: Entspricht der geforderte Kaufpreis dem Marktwert der Immobilie? Wir ermitteln diesen Wert unabhängig vom Verkäufer und vom Vermittler und stellen ihn dem Kaufpreis gegenüber.
Das Ergebnis dient Ihnen als Verhandlungs- und Entscheidungsgrundlage. Es kann zeigen, ob ein Preis im Rahmen des Marktüblichen liegt, welche Annahmen den Preis tragen und wo er von einer marktgerechten Bewertung abweicht. Die Entscheidung über den Ankauf bleibt selbstverständlich bei Ihnen.
Besonders hilfreich ist die Ankaufsbewertung, wenn der Kaufpreis nur auf Grundlage von Verkäuferangaben, Exposé und einer Renditeberechnung des Vermittlers beurteilt werden kann. Ein unabhängiger Wertansatz zeigt, welche Teile des Preises durch den Markt gedeckt sind und welche auf Erwartungen beruhen.
Kaufpreis und Marktwert im Vergleich
Kaufpreisforderungen beruhen häufig auf Renditeerwartungen, die der Verkäufer aus aktuellen Mieten ableitet. Wir prüfen, ob diese Mieten und die zugrunde gelegten Kennzahlen dem Markt entsprechen. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, der den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beschreibt. Im internationalen Sprachgebrauch spricht man vom Marktwert; wir verwenden den Begriff nur zur Abgrenzung.
Bei Renditeobjekten setzen wir regelmäßig das Ertragswertverfahren ein und stützen es, soweit möglich, durch Vergleichspreise. Grundlagen dazu finden Sie im Ratgeber zum Verkehrswert.
Zusätzlich prüfen wir, ob der Bodenwert zum Preisniveau der Lage passt und ob die Restnutzungsdauer plausibel angesetzt ist. Beides wirkt sich im Ertragswertverfahren spürbar auf das Ergebnis aus. Weicht unser Ergebnis deutlich vom Kaufpreis ab, benennen wir die Gründe so konkret wie möglich.
Mietvertragslage und nachhaltige Miete
Der Wert einer vermieteten Immobilie hängt wesentlich von der Mietvertragslage ab. Wir werten die vorliegenden Mietverträge aus Wertsicht aus und vergleichen die vertragliche mit der am Markt nachhaltig erzielbaren Miete.
- Laufzeiten, Kündigungs- und Verlängerungsoptionen
- Indexierung oder Staffelmieten
- Abweichungen zwischen Vertragsmiete und marktüblicher Miete
- Leerstand und die Dauer einer realistischen Wiedervermietung
- Umlage der Betriebskosten und Verteilung der Instandhaltung
Liegt die Vertragsmiete über der nachhaltigen Miete, wirkt sich das im Einzelfall nur befristet auf den Wert aus. Für Gewerbeflächen können ergänzend Informationen aus einem Mietgutachten sinnvoll sein.
Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten oder Vorkaufsrechten ist die Belastbarkeit der Mieteinnahmen geringer. Wir benennen solche Besonderheiten im Gutachten und stellen dar, wie wir sie im Wert berücksichtigt haben.
Rendite und Liegenschaftszins
Die Rendite eines Ankaufs wird erst durch eine marktgerechte Einordnung aussagekräftig. Wir leiten den Liegenschaftszins aus dem Markt ab und zeigen, wie sich der Wert verändert, wenn Eingangsgrößen wie Miete, Leerstand oder Zinssatz abweichen. Daraus erkennen Sie, welche Annahmen den Preis besonders stark beeinflussen.
Auf Wunsch weisen wir die Auswirkungen alternativer Annahmen gesondert aus. So lässt sich vor dem Ankauf nachvollziehen, welcher Preisspielraum bei vorsichtigeren Annahmen verbleibt.
Auch die Zahl der Vergleichsangebote, der Zeitpunkt des Stichtags und die Lage am Markt wirken sich auf den Zins aus. Wir weisen deshalb im Gutachten aus, aus welchen Quellen die Kennzahl abgeleitet wurde und wie weit sie im Markt streut.
Entscheidungsgrundlage und Ablauf
Nach Ihrer Anfrage stimmen wir Objekt, Zweck und Zeitrahmen ab und senden Ihnen vorab ein Angebot. Wir führen, soweit zugänglich, einen Ortstermin durch, werten die Unterlagen aus und fassen die Ergebnisse in einem schriftlichen Gutachten zusammen. Je nach Anlass kann das ein ausführliches Verkehrswertgutachten oder ein Kurzgutachten sein.
Wenn Sie einen Ankauf begleiten, lassen wir uns auch bei Fragen zur Wertlogik gerne ansprechen.
Wenn der Verkäufer Unterlagen nur teilweise bereitstellt, benennen wir die fehlenden Angaben und die Annahmen, die wir stattdessen getroffen haben. So bleibt erkennbar, auf welcher Informationsbasis der Wert beruht.
Das Gutachten enthält eine kurze Zusammenfassung des Ergebnisses sowie die ausführliche Herleitung. Die Zusammenfassung eignet sich für die interne Abstimmung, die Herleitung für Rückfragen von Gesellschaftern, Banken oder Beratern.
Wie lange die Bearbeitung dauert, hängt von Objekt und Unterlagenlage ab. Bei zeitkritischen Ankäufen sprechen Sie uns möglichst früh an, damit wir den Zeitrahmen realistisch abstimmen können.
Abgrenzung: keine technische Due Diligence
Die Ankaufsbewertung ist eine Wertprüfung, keine technische Due Diligence. Die Beurteilung von Bausubstanz, Bauschäden, Altlasten, Statik oder Energiebedarf gehört nicht zu unseren Leistungen, ebenso wenig die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags. Hierfür ziehen Sie bitte geeignete Fachleute hinzu. Auswirkungen solcher Befunde auf den Wert berücksichtigen wir, soweit sie uns durch Unterlagen mitgeteilt werden. Weitere Objektarten finden Sie unter Gewerbeimmobilien bewerten.
Planen Sie die Finanzierung des Ankaufs, kann ein Gutachten auch für die Bank relevant sein; Hinweise dazu finden Sie unter Finanzierung und Beleihung.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Exposé und Angaben zum geforderten Kaufpreis
- Aktuelle Mieterliste und Mietverträge mit Nachträgen
- Grundbuchauszug und Flächenangaben
- Betriebskostenabrechnungen und Bewirtschaftungskosten
- Angaben zu Leerstand und bereits bekannten Maßnahmen
- Gewünschter Stichtag und Zeitrahmen der Kaufentscheidung
Praxistipp: Senden Sie uns Exposé und Mieterliste möglichst früh, am besten vor dem Notartermin. Bitte sprechen Sie rechtliche Fragen zum Kaufvertrag mit Ihrem Rechtsanwalt ab. Anfragen richten Sie an unsere Kontaktseite.