Wann Investoren ein Wertgutachten benötigen
Die Immobilienbewertung für Fonds und Family Offices dient in der Regel dazu, den Wert eines Bestandsobjekts unabhängig von der eigenen Einschätzung festzustellen. Typische Anlässe sind die regelmäßige Überprüfung des Bestands, die Vorbereitung eines Verkaufs oder einer Umschichtung, die Abstimmung zwischen Gesellschaftern oder Anlegern sowie die Dokumentation gegenüber Banken, Prüfern und Beiräten.
Wir bewerten Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Wohn- und Geschäftshäuser sowie gemischt genutzte Objekte in ganz Bayern. Als Sachverständigenbüro mit über 2.000 Gutachten seit 2011 ermitteln wir ausschließlich Werte. Bewertet wird der Einzelfall, auch wenn er Teil eines größeren Bestands ist.
Gerade bei größeren Vermögen ist eine zweite, unabhängige Wertmeinung hilfreich. Sie schafft eine gemeinsame Grundlage für Gesellschafter, Anleger und Berater und macht Entscheidungen über Halten, Verkaufen oder Umschichten belastbarer. Das Gutachten ersetzt dabei nicht die eigene Marktkenntnis des Investors, sondern ergänzt und überprüft sie.
Marktwert und Verkehrswert: der richtige Wertbegriff
Für Investoren ist die klare Abgrenzung des Wertbegriffs entscheidend. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Im internationalen Sprachgebrauch wird dafür häufig der Begriff Marktwert verwendet; wir ziehen ihn zur Begriffsabgrenzung heran, ohne damit eine Mitgliedschaft in einem Berufsverband zu behaupten.
Unsere Wertgutachten orientieren sich an den anerkannten Bewertungsgrundsätzen, insbesondere der ImmoWertV 2021. Wir weisen im Gutachten aus, welcher Wertbegriff, welcher Wertermittlungsstichtag und welche Annahmen zugrunde liegen. Eine Bestellung als interner oder externer Bewerter eines Fonds ist damit nicht verbunden. Grundlagen zum Wertbegriff finden Sie im Ratgeber zum Verkehrswert.
Bei Objekten mit Erbbaurecht, Dienstbarkeiten oder besonderen Nutzungsrechten berücksichtigen wir die Auswirkungen auf den Wert, soweit sie uns durch die Unterlagen bekannt sind. Grundlagen dazu erläutert der Ratgeber zum Erbbaurecht.
Nachvollziehbare Methodik
Bei vermieteten Bestandsobjekten steht meist das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Wir leiten die nachhaltig erzielbare Miete aus dem Markt ab, berücksichtigen nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, den Bodenwert, die Restnutzungsdauer und einen marktgerechten Liegenschaftszins. Das Vergleichswertverfahren setzen wir ein, wenn belastbare Vergleichspreise vorliegen, und stützen damit die Plausibilität des Ergebnisses.
- Herleitung der Eingangsgrößen mit Quellen und Begründung
- Trennung von vertraglicher und marktüblicher Miete
- Berücksichtigung von Leerstand, Befristungen und Sonderrechten
- Ausweis der Abweichungen zwischen den angewandten Verfahren
So können Ihr Investment-Team, Ihre Prüfer und Ihre Gesellschafter jeden Schritt nachvollziehen.
Besonderes Gewicht legen wir auf die Herleitung der Marktmiete und des Liegenschaftszinses, weil sie den Wert eines Renditeobjekts am stärksten beeinflussen. Wir zeigen auf Wunsch, wie sich der Wert verändert, wenn einzelne Eingangsgrößen abweichen. Das macht die Sensitivität des Ergebnisses sichtbar und erleichtert die interne Abstimmung.
Wir dokumentieren auch, welche Informationen wir vom Auftraggeber erhalten haben und welche wir selbst erhoben haben. Das erleichtert Dritten die Beurteilung der Aussagekraft des Gutachtens und schafft Klarheit über die Verantwortlichkeiten.
Vertraulichkeit und Berichtsumfang
Bei Investorenmandaten gehen wir mit Objektdaten, Mietlisten und Finanzierungsunterlagen vertraulich um. Das Gutachten wird nur an den Auftraggeber und an die von ihm benannten Empfänger übergeben. Den Berichtsumfang stimmen wir vorab mit Ihnen ab.
Je nach Zweck erstellen wir ein ausführliches Verkehrswertgutachten mit vollständiger Herleitung oder eine Kurzfassung mit den wesentlichen Ergebnissen und Annahmen. Der Umfang richtet sich nach dem Verwendungszweck und der gewünschten Tiefe der Dokumentation.
Für Berichte an Beiräte, Banken oder Prüfer kann eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse an den Anfang des Gutachtens gestellt werden. Die vollständige Herleitung bleibt im Hauptteil und in den Anlagen dokumentiert, sodass sich jede Zahl bis zur Quelle zurückverfolgen lässt.
Der Ortstermin dient dazu, Lage, Zustand, Ausstattung und Vermietbarkeit aus Wertsicht einzuschätzen. Er ist keine technische Untersuchung des Gebäudes. Das Ergebnis wird im Gutachten beschrieben und in die Wertermittlung einbezogen.
Wiederkehrende Aufträge und mehrere Objekte
Viele Family Offices und Investoren lassen ihren Bestand in regelmäßigen Abständen neu bewerten. Bei wiederkehrenden Aufträgen halten wir Aufbau, Gliederung und Methodik möglichst konstant, damit Wertveränderungen zwischen den Stichtagen erkennbar und erklärbar bleiben. Veränderungen bei Mieten, Leerstand und Marktumfeld werden dabei gesondert ausgewiesen.
Umfasst Ihr Bestand mehrere Objekte, kann eine einheitliche Bewertung sinnvoll sein; dazu finden Sie Informationen unter Portfoliobewertung. Steht ein Ankauf an, hilft die Ankaufsbewertung bei der Einordnung des Kaufpreises.
Bei mehreren Aufträgen im Jahr lassen sich Abläufe und Unterlagenanforderungen standardisieren. Das verkürzt die Abstimmung und verringert den Aufwand auf Ihrer Seite. Rahmenvereinbarungen zu Ablauf und Konditionen besprechen wir auf Anfrage.
Abgrenzung unserer Leistung
Wir erstellen Wertgutachten. Technische Gebäudeprüfungen, Bauschadensbewertungen, Altlastenuntersuchungen sowie Rechts- und Steuerberatung sind nicht Teil unserer Leistung. Rechtliche oder steuerliche Folgen eines Wertansatzes klären Sie im Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt oder Steuerberater. Einen Überblick über unsere Objektarten finden Sie unter Gewerbeimmobilien bewerten.
Wer Berater einbindet, etwa Anwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer, findet auf der Seite Für Anwälte und Steuerberater Hinweise zur Zusammenarbeit.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Objektbezeichnung, Lage und Grundbuchauszug
- Aktuelle Mieterliste mit Mietverträgen und Nachträgen
- Flächenaufstellung und Grundrisse
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Angaben zu Leerstand, Instandhaltung und geplanten Maßnahmen
- Zweck der Bewertung und gewünschter Wertermittlungsstichtag
Praxistipp: Teilen Sie uns bei der Anfrage Zweck, Stichtag und gewünschten Berichtsumfang mit. Dann können wir Ihnen vorab ein Angebot mit klar definiertem Leistungsumfang erstellen. Anfragen richten Sie bitte über unsere Kontaktseite.