Wann eine Portfoliobewertung sinnvoll ist
Eine Portfoliobewertung ist sinnvoll, wenn mehrere Immobilien gemeinsam betrachtet werden müssen: bei Erbengemeinschaften, Gesellschaften, Family Offices, Unternehmen mit Betriebsimmobilien oder bei der Neuordnung eines Bestands. Anlass können auch Verkauf, Umstrukturierung, Gesellschafterwechsel oder die Dokumentation für Banken und Prüfer sein.
Werden alle Objekte vom selben Sachverständigenbüro nach denselben Grundsätzen bewertet, sind die Ergebnisse untereinander besser vergleichbar als bei einzeln beauftragten Gutachten verschiedener Bearbeiter.
Auch bei der Bewertung für Bilanz, Gesellschaftsvertrag oder Nachfolgeplanung ist ein einheitlicher Maßstab wichtig. Er verhindert, dass Unterschiede in der Methodik als Wertunterschiede missverstanden werden.
Bei Erbengemeinschaften und Gesellschaften schafft eine gemeinsame Bewertung zudem eine neutrale Gesprächsgrundlage. Alle Beteiligten sehen dieselben Annahmen und dieselbe Methodik, was Diskussionen über einzelne Werte versachlicht.
Einheitliche Methodik und gemeinsamer Stichtag
Für den Wertvergleich zwischen den Objekten ist ein gemeinsamer Wertermittlungsstichtag entscheidend. Wir legen ihn mit Ihnen fest und bewerten alle Objekte zu diesem Zeitpunkt. Die Methodik richtet sich nach der ImmoWertV 2021 und den anerkannten Verfahren. Vermietete Objekte bewerten wir meist im Ertragswertverfahren, selbst genutzte oder gleichartige Objekte teils im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren.
Gleichartige Eingangsgrößen wie Bewirtschaftungskosten oder Marktdaten werden einheitlich hergeleitet. Abweichungen zwischen Objekten begründen wir im Gutachten.
Wir erstellen für jedes Objekt ein eigenes Bewertungsblatt mit Herleitung und fassen die Ergebnisse in einer Übersicht zusammen. Die Übersicht enthält Nutzungsart, Fläche, Mieten, angewandtes Verfahren und Wert. So lassen sich Objekte schnell vergleichen und Auffälligkeiten erkennen.
Im Gutachten stellen wir dar, welche Annahmen für alle Objekte gleichermaßen gelten und wo objektspezifisch abgewichen wurde. Dazu zählen unter anderem der Umgang mit Leerstand, die Ableitung der Marktmiete und die Ansätze für Instandhaltung.
Einzelwerte und Gesamtwert
Der Wert eines Portfolios ist nicht zwingend die Summe der Einzelwerte. Wir weisen deshalb beides getrennt aus.
- Einzelwerte: der Marktwert jedes Objekts für sich betrachtet, wie bei einem Einzelverkauf
- Gesamtwert: die Summe der Einzelwerte als Orientierung für den Bestand
Ob bei einem Gesamtverkauf Zu- oder Abschläge üblich sind, hängt vom Markt und vom Einzelfall ab. Wir nennen solche Effekte nur, wenn sie sich nachvollziehbar begründen lassen, und weisen sie getrennt von den Einzelwerten aus.
Der Gesamtwert kann für Gespräche mit Banken oder Gesellschaftern eine nützliche Orientierung sein. Entscheidend ist, dass er erkennbar auf den Einzelwerten aufbaut und nicht isoliert steht. Wir erläutern im Gutachten, wie sich beide Größen zueinander verhalten.
Gliederung nach Nutzungsarten
Die Ergebnisse gliedern wir übersichtlich nach Nutzungsarten, zum Beispiel Wohnen, Büro, Einzelhandel, Logistik und Produktion sowie unbebaute Grundstücke. So erkennen Sie, wie sich der Gesamtwert zusammensetzt und welche Bereiche den Wert prägen. Bei Bedarf gliedern wir zusätzlich nach Region oder Eigentümergesellschaft.
Je nach Bestand kommen unterschiedliche Objektarten zusammen, etwa Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbehallen. Für jede Art verwenden wir die passenden Verfahren und führen sie im Bericht zusammen.
Eine solche Gliederung erleichtert auch spätere Aktualisierungen. Wird nach einigen Jahren neu bewertet, lassen sich Veränderungen je Nutzungsart darstellen und Ursachen wie Mietentwicklung, Leerstand oder Marktzins erklären.
Auch unbebaute Grundstücke und Teilflächen führen wir in der Übersicht gesondert auf. Sie werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet und ergänzen die Ertragswerte der Bestandsobjekte.
Bayernweit und mit Ortsterminen
Wir bewerten Bestände in ganz Bayern. Die Objekte besichtigen wir, soweit zugänglich, bei einem Ortstermin, damit Zustand, Ausstattung und Lage in die Bewertung einfließen. Bei größeren Beständen stimmen wir Reihenfolge und Zeitplan der Termine vorab mit Ihnen ab.
Bei sehr umfangreichen Portfolios kann es sinnvoll sein, nicht alle Objekte gleich tief zu bewerten. Den Umfang je Objekt legen wir gemeinsam fest und halten ihn im Auftrag fest.
Unterlagen sammeln wir bei Bedarf gemeinsam mit Ihnen objektweise. Eine strukturierte Liste und eine feste Ansprechperson erleichtern die Abstimmung erheblich, besonders wenn mehrere Verwalter beteiligt sind.
Soll der Bestand später verkauft werden, können einzelne Objektbewertungen zu eigenständigen Gutachten aufbereitet werden. Dies besprechen wir bei der Auftragserteilung.
Leistungsumfang und Abgrenzung
Unser Gutachten enthält Wertermittlungen mit nachvollziehbarer Herleitung. Gebäudetechnische oder bauliche Untersuchungen, Altlastenprüfungen sowie Rechts- und Steuerberatung sind nicht Teil unserer Leistung. Die steuerliche oder bilanzielle Verwendung der Werte stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab. Wer einen einzelnen Anlass bewerten lassen möchte, findet Hinweise unter Fonds und Family Offices.
Zur Verwendung in der Bilanz informieren wir Sie über unsere Leistungen unter Bilanzierung. Die Verantwortung für die bilanzielle Behandlung liegt beim Unternehmen und seinen Beratern.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Objektliste mit Adresse, Nutzungsart und Flächen
- Grundbuchauszüge der einzelnen Objekte
- Mieterlisten und Mietverträge
- Angaben zu Leerstand, Modernisierungen und geplanten Maßnahmen
- Betriebskosten- und Bewirtschaftungsangaben
- Gewünschter Stichtag und Verwendungszweck
Praxistipp: Eine Objektliste mit Nutzungsart, Lage und Fläche reicht für eine erste Einschätzung des Aufwands. Auf dieser Grundlage erstellen wir ein Angebot. Anfragen richten Sie bitte über die Kontaktseite.