Kurz gesagt: Bei einer Umsatzmiete wird ein Teil der Miete als Prozentsatz vom Umsatz des Mieters berechnet. Üblich ist sie im Handel, in der Gastronomie und in Einkaufszentren.
Aufbau
Meist besteht die Miete aus einer festen Grundmiete (Mindestmiete) und einem Umsatzanteil, der erst ab einer vereinbarten Umsatzschwelle anfällt. Manche Verträge sehen eine reine Umsatzmiete ohne Grundmiete vor, das ist seltener. Der Vermieter erhält dazu Auskunft über die Umsätze, die im Vertrag geregelt wird.
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Bewertung
Für die Bewertung zählt, was nachhaltig erzielbar ist. Die Grundmiete wird mit der marktüblichen Miete verglichen. Den Umsatzanteil setzen wir vorsichtig an: Nur der Teil, der durch bisherige Umsätze belegt und wahrscheinlich fortzuführen ist, geht in den Rohertrag ein. Starke Schwankungen, Saisonabhängigkeit oder ein einzelner Mieter mit unsicherer Entwicklung mindern den Ansatz.
Risiken und Chancen
- Chance: Der Vermieter profitiert von erfolgreichem Betrieb.
- Risiko: Sinkt der Umsatz, sinkt auch der Ertrag. Mietausfall und Leerstand wirken sich schneller aus.
- Nachweis: Ohne belastbare Umsatzzahlen ist der Umsatzanteil schwer zu bewerten.
Unterlagen und Praxis
Für die Bewertung helfen die Umsatzmeldungen der letzten Jahre und die Abrechnungen des Umsatzanteils. Im Vertrag sollte stehen:
- welcher Umsatz maßgeblich ist (brutto oder netto, mit oder ohne Nebengeschäft),
- ab welcher Schwelle der Umsatzanteil beginnt,
- wie der Mieter Auskunft gibt und ob der Vermieter prüfen darf.
Fehlen diese Angaben, wird der Umsatzanteil im Gutachten entweder nicht oder nur sehr vorsichtig berücksichtigt.
Häufige Fragen
Wird der Umsatzanteil im Gutachten voll angesetzt?
Brauche ich dafür die Umsatzzahlen des Mieters?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.