Miteigentum ist kein Sonderfall des Scheidungsrechts
Für verheiratete Paare regelt das Familienrecht die Vermögensauseinandersetzung, auch bei einer gemeinsamen Immobilie – dazu mehr unter Gutachten bei Scheidung. Ganz anders ist die Lage, wenn ein unverheiratetes Paar sich trennt, Geschwister gemeinsam eine geerbte Immobilie halten oder mehrere Personen aus anderen Gründen als Miteigentümer im Grundbuch stehen. Hier gilt das allgemeine Recht der Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff. BGB beziehungsweise, bei einer Erbengemeinschaft, das Recht der Erbengemeinschaft. Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen – eine Trennung ist rechtlich also kein Sonderfall, sondern ein ganz normaler Anlass, sich über den Wert des gemeinsamen Eigentums zu einigen.
Typische Konstellationen
- Unverheiratete Paare: gemeinsam gekauftes oder gebautes Haus, häufig zu unterschiedlichen Anteilen finanziert
- Erbengemeinschaften: mehrere Geschwister oder Angehörige als Miterben einer Immobilie
- Freundschaftliche oder familiäre Kaufgemeinschaften: etwa Eltern und Kind gemeinsam im Grundbuch
In allen Fällen stellt sich dieselbe Grundfrage: Bleibt einer der Miteigentümer im Objekt und zahlt die anderen aus, oder wird verkauft und der Erlös verteilt? Beide Wege setzen einen unabhängig ermittelten Wert voraus.
Auszahlung eines Miteigentümers
Will eine Partei im Haus bleiben und die andere auszahlen, braucht es einen Verkehrswert, der beiden Seiten standhält – gerade weil hier oft persönliche Erinnerungen und emotionale Bindungen an das Objekt die eigene Einschätzung verzerren. Wir ermitteln den Wert unabhängig von den Beteiligten und weisen ihn nachvollziehbar aus. Sind Anteile ungleich verteilt oder gibt es Ausgleichsposten – etwa weil eine Seite Modernisierungen bezahlt oder Miteigentumsanteile durch Zahlungen erhöht hat –, ist das eine Frage der internen Abrechnung zwischen den Parteien; hier empfiehlt sich anwaltliche Beratung.
Wenn keine Einigung möglich ist: Teilungsversteigerung
Kommt keine einvernehmliche Lösung zustande, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Auch dabei wird zunächst der Verkehrswert durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt – dieser Wert bildet die Grundlage für das Mindestgebot im Versteigerungstermin. Ein bereits vorliegendes, unabhängiges Gutachten kann helfen, eine Teilungsversteigerung von vornherein zu vermeiden, weil es beiden Seiten eine gemeinsame Zahlenbasis liefert, bevor der Streit eskaliert.
Besonderheiten bei Erbengemeinschaften
Bei geerbten Immobilien kommt häufig hinzu, dass einzelne Miterben das Objekt selbst nutzen, während andere an einer zügigen Verwertung interessiert sind. Auch hier gilt: Der Wert der Immobilie und die Frage, wie die Erbengemeinschaft im Übrigen auseinandergesetzt wird, sind zwei getrennte Themen. Wir liefern den Wert; wie er auf die Erbanteile verrechnet wird, klären die Miterben untereinander oder mit anwaltlicher Unterstützung. Zur Bewertung im Erbfall allgemein siehe auch Gutachten bei Erbschaft und Schenkung; steht dagegen eine gesetzliche Pflichtteilsforderung im Raum, lesen Sie mehr unter Gutachten bei Pflichtteil.
Wie wir bei mehreren Beteiligten vorgehen
Anders als bei einem Gutachten für nur einen Auftraggeber empfehlen wir bei Miteigentum, den Auftrag und die Fragestellung möglichst gemeinsam abzustimmen – auch wenn formal nur eine Partei uns beauftragt. Wir nehmen im Ortstermin Zustand, Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie auf und beziehen, soweit gewünscht, auch Angaben der anderen Miteigentümer zu Modernisierungen oder Investitionen ein. Das fertige Gutachten legen wir offen und nachvollziehbar dar, sodass beide beziehungsweise alle Seiten die Herleitung des Werts prüfen können. Das erhöht die Akzeptanz erheblich gegenüber einer Bewertung, die nur eine Seite in Auftrag gegeben und der Gegenseite lediglich das Ergebnis mitgeteilt hat.
Wenn zusätzlich eine Finanzierung ansteht
Übernimmt eine Partei die Immobilie und zahlt die andere aus, ist dafür meist eine neue oder angepasste Finanzierung nötig. Auch die finanzierende Bank verlangt in solchen Fällen häufig ein unabhängiges Wertgutachten, bevor sie die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung bewilligt. Ein neutral erstelltes Gutachten kann deshalb gleich für zwei Zwecke dienen: für die Auseinandersetzung zwischen den bisherigen Miteigentümern und für die Bank, die das Objekt anschließend allein finanziert.
Objektarten bei Miteigentum
Am häufigsten geht es bei diesem Anlass um selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen – dazu mehr unter Einfamilienhaus bewerten und Eigentumswohnung bewerten. Bei Erbengemeinschaften kommen daneben regelmäßig auch vermietete Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke vor; die Bewertungsgrundsätze unterscheiden sich zwar im Detail nach Objektart, das grundsätzliche Vorgehen – ein unabhängiger, für alle Miteigentümer nachvollziehbarer Wert – bleibt aber in jedem Fall gleich, unabhängig davon, um welche Objektart es im Einzelnen geht.
Warum ein neutrales Gutachten hilft
Praxistipp: Beauftragen Sie das Gutachten möglichst gemeinsam oder informieren Sie die anderen Miteigentümer vorab. Ein Wert, der offen und für alle nachvollziehbar zustande kommt, wird seltener infrage gestellt als ein Gutachten, das eine Seite allein in Auftrag gegeben hat.
Ein von allen Seiten akzeptierter Sachverständigenwert nimmt einer emotional aufgeladenen Trennung oder Erbauseinandersetzung viel von ihrer Schärfe. Er ersetzt keine rechtliche Einigung, schafft aber die Zahlenbasis, ohne die eine solche Einigung kaum möglich ist. Für Fragen der rechtlichen Gestaltung – vom Auseinandersetzungsvertrag bis zur steuerlichen Behandlung einer Auszahlung – empfiehlt sich die Beratung durch einen Anwalt oder Notar; das Verkehrswertgutachten liefert dafür die fachlich fundierte Wertgrundlage.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug mit Angabe der Miteigentumsanteile
- Baupläne, Lageplan, Flächenaufstellung
- Angaben zu Modernisierungen und deren Finanzierung, soweit für die interne Abrechnung relevant
- Bei Erbengemeinschaften: Erbschein oder Testament, Angaben zu den Erbanteilen