Share Deal: Warum der Immobilienwert den Kaufpreis prägt
Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie selbst übertragen, sondern es werden Anteile an der Gesellschaft verkauft, die sie hält. Das kann eine Objektgesellschaft sein, eine Holding mit mehreren Standorten oder ein Betrieb mit eigenem Grundbesitz. Für die Preisfindung ist in all diesen Fällen die Frage zentral, was der Grundbesitz wert ist. Eine Immobilienbewertung beim Share Deal liefert dazu den Verkehrswert der einzelnen Objekte nach § 194 BauGB zu einem festgelegten Stichtag.
Dieser Wert ist ein Baustein, kein fertiger Kaufpreis. Aus ihm leiten Käufer, Verkäufer und Gesellschafter gemeinsam mit ihren Beratern ab, was die Anteile wert sind. Wie sich der Wert einzelner Objekte zusammensetzt, erläutert unser Ratgeber Verkehrswert.
Gerade bei Beteiligungen, die nicht börsennotiert sind, fehlt häufig ein Marktpreis, an dem man sich orientieren könnte. Der Immobilienwert ist dann eine der wenigen Größen, die sich aus beobachtbaren Marktdaten ableiten lassen. Ein Gutachten macht diese Größe prüfbar und verringert das Risiko, dass Verhandlungen allein auf Behauptungen beruhen.
Was wir bewerten: die Immobilien der Gesellschaft
Gegenstand unseres Gutachtens sind die Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleichen Rechte der Gesellschaft, etwa Erbbaurechte. Wir bewerten bayernweit Büro-, Handels-, Logistik-, Produktions- und Wohnimmobilien sowie unbebaute Flächen und wählen das Bewertungsverfahren nach Objektart und Marktlage. Das Gutachten orientiert sich an den anerkannten Bewertungsgrundsätzen der ImmoWertV 2021 mit Ertragswert-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren. Der Begriff Marktwert, wie er international üblich ist, entspricht in der Sache dem Verkehrswert; wir verwenden ihn nur zur Begriffsabgrenzung.
Je nach Bestand erstellen wir Einzelgutachten, ein Gutachten mit mehreren Objekten oder eine Auswertung für mehrere Standorte. Bei größeren Beständen finden Sie weitere Hinweise unter Portfoliobewertung; für Fondsstrukturen unter Fonds und Family Offices.
Vom Immobilienwert zum Kaufpreis: Ihre Berater übernehmen
Der Wert der Anteile ergibt sich nicht allein aus dem Immobilienwert. Verbindlichkeiten, Liquidität, laufende Verträge, Rücklagen und weitere Positionen der Gesellschaft gehören ebenso dazu. Diese Betrachtung, im Markt häufig als Nettovermögenswert beschrieben, ist Sache von Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern oder Unternehmensbewertern. Wir liefern den Immobilienbaustein in der Form, in der Ihre Berater ihn weiterverwenden können, und stimmen uns bei Bedarf mit ihnen ab. Hinweise zur Zusammenarbeit finden Berufsträger unter Für Anwälte und Steuerberater.
Nicht Teil unserer Leistung sind die Bewertung des Unternehmens oder der Anteile als solche sowie steuerliche und rechtliche Beratung. Steuerliche Folgen eines Anteilskaufs, zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer, sind im Einzelfall mit dem Steuerberater zu klären.
Wer das Gutachten nutzt: Käufer, Verkäufer, Gesellschafter, Banken
Ein unabhängiges Gutachten hilft allen Beteiligten, weil es eine gemeinsame Zahlengrundlage schafft:
- Käufer prüfen, ob der geforderte Preis zum Wert des Grundbesitzes passt
- Verkäufer belegen, welchen Wert die Immobilien ihrer Gesellschaft haben
- Gesellschafter nutzen es bei Ein- und Austritten, etwa bei Abfindungen; siehe Gutachten bei Gesellschafterwechsel
- Banken stützen sich auf den Wert bei der Finanzierung des Erwerbs; siehe Finanzierung und Beleihung
Ob eine Bank das Gutachten für ihre Zwecke anerkennt, hängt von ihren internen Vorgaben ab und sollte vorab erfragt werden. Wir erläutern im Gutachten Annahmen, Verfahren und Ergebnis so, dass es von Dritten geprüft werden kann.
Stichtag, Annahmen und Bestandsaufnahme
Der Wert wird zu einem bestimmten Stichtag ermittelt, meist nahe am geplanten Signing oder Closing. Wichtig ist, dass Verkäufer und Käufer vorab denselben Stichtag und dieselbe Wertdefinition vereinbaren. Wir führen einen Ortstermin durch, werten Mietverträge, Grundbuchstand und Planungsrecht aus und legen alle Annahmen offen. Wo Unterlagen fehlen oder der Zugang zu einzelnen Objekten nicht möglich ist, weisen wir die Einschränkungen im Gutachten aus.
Mietverträge und Mietverhältnisse prüfen wir auf ihre Wirkung für den Wert, besonders Laufzeiten, Indexierung und Mieterbonität. Für den Mietmarkt siehe Mietgutachten Gewerbe. Bei Betriebsimmobilien, die an die Gesellschaft selbst vermietet sind, würdigen wir, ob die Miete marktüblich ist und wie sie sich auf den Wert auswirkt.
Haben sich seit dem letzten Gutachten Mieten, Zinsen oder Leerstände verändert, empfehlen wir eine aktuelle Wertermittlung, weil ältere Werte den Markt oft nicht mehr zutreffend abbilden. Ob ein vorhandenes Gutachten als Grundlage genügt, besprechen wir mit Ihnen vor der Beauftragung.
Abgrenzung zu verwandten Anlässen
Übernimmt jemand den Betrieb im Rahmen einer Nachfolge, behandeln wir das unter Unternehmensnachfolge. Geht es um die Bilanzierung des Grundbesitzes, hilft die Seite Gutachten für die Bilanzierung. Für den Überblick über Objektarten und Verfahren siehe Gewerbeimmobilien bewerten.
Wird nur ein Teil der Anteile übertragen, bleibt der Immobilienwert der Gesellschaft derselbe; wie sich eine Minderheits- oder Mehrheitsposition im Preis niederschlägt, ist keine Frage der Immobilienbewertung. Wir bewerten die Objekte und überlassen die Bewertung der Beteiligungsposition den dafür zuständigen Fachleuten.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Gesellschafts- und Beteiligungsstruktur mit Übersicht über die Grundstücke der Gesellschaft
- Grundbuchauszüge, Lagepläne und Flurkarten
- Mietverträge, Mieterliste und Mietaufstellung je Objekt
- Pläne, Flächenberechnungen und Baugenehmigungen, soweit vorhanden
- Angaben zu Erbbaurechten, Dienstbarkeiten und sonstigen Belastungen
- Gewünschter Stichtag und vorgesehener Verwendungszweck des Gutachtens
Praxistipp: Klären Sie vor der Beauftragung mit Ihren Beratern, welcher Stichtag gelten soll und wer das Gutachten erhalten darf. Dann lässt sich der Umfang genau abstimmen. Bei Fragen zum Ablauf schreiben Sie uns; ein Angebot erhalten Sie vorab.