Worum es beim Sale-and-lease-back geht
Kurz gesagt: Beim Sale-and-lease-back verkauft ein Unternehmen seine Immobilie und mietet sie vom Käufer zurück. Der Betrieb bleibt am Standort, das gebundene Kapital wird frei. Der Preis und die künftige Miete hängen eng zusammen: Eine hohe Miete macht die Immobilie für Investoren wertvoller, belastet aber den Verkäufer.
Zwei Fragen, die ein Gutachten klärt
| Frage | Warum sie zählt |
|---|---|
| Was ist die Immobilie wert? | Der Verkehrswert zum Stichtag ist die Grundlage für die Preisverhandlung, unabhängig von der geplanten Rückmiete. |
| Welche Miete ist marktüblich? | Eine Rückmiete über dem Markt erhöht den Kaufpreis rechnerisch, belastet den Betrieb aber dauerhaft. Eine zu niedrige Miete kann den Käufer benachteiligen. |
| Wie passt die Laufzeit? | Langfristige Verträge sichern den Ertrag des Käufers und binden den Verkäufer. |
| Wie verteilen sich Instandhaltung und Kosten? | Wer Dach und Fach trägt, beeinflusst Ertrag und Wert. |
Der Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Miete
Im Ertragswertverfahren folgt der Wert aus dem Ertrag. Wird bei einem Sale-and-lease-back eine Miete über dem Marktniveau vereinbart, könnte der Käufer rechnerisch mehr zahlen, weil der Ertrag höher ist. Für den Verkäufer ist das Vorteil und Risiko zugleich: Er erhält einen höheren Preis, zahlt aber über Jahre eine höhere Miete. Ein Gutachten zeigt, welche Miete marktüblich ist, und trennt damit den Immobilienwert von verhandelten Nebenabreden. Grundlage ist die marktübliche Miete, siehe auch Mietgutachten Gewerbe.
Worauf bei Spezialimmobilien zu achten ist
Bei Produktions- und Spezialgebäuden ist die Drittverwendungsfähigkeit begrenzt. Käufer setzen dann vorsichtigere Annahmen an, weil die Immobilie nach einem Auszug des Mieters schwer anders zu nutzen ist. Das wirkt auf Kaufpreis und Konditionen. Einen Überblick gibt Produktion und Industrie bewerten.
Abgrenzung
Steuerliche und gesellschaftsrechtliche Folgen eines Sale-and-lease-back beurteilen Steuerberater und Rechtsanwälte. Wir bewerten die Immobilie und prüfen die Miete, wir bewerten nicht das Unternehmen.
Ein vereinfachtes Beispiel
Alle Zahlen sind fiktive Beispielzahlen. Ein Betrieb verkauft seine Halle und mietet sie zurück. Die marktübliche Miete beträgt im Beispiel 100.000 € im Jahr, vereinbart wird eine Rückmiete von 120.000 €. Bei einer Kapitalisierung von rund 14 (Beispiel) ergäbe die höhere Miete rechnerisch einen um etwa 280.000 € höheren Preis. Der Verkäufer zahlt aber über die Vertragslaufzeit jährlich 20.000 € mehr. Über zehn Jahre sind das 200.000 € zusätzliche Mietkosten. Ob der höhere Preis den Nachteil ausgleicht, hängt von Laufzeit, Optionen und Zinsniveau ab. Ein Gutachten macht diese Rechnung sichtbar, indem es die marktübliche Miete ausweist.
Checkliste für Eigentümer
| Punkt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Kaufpreis | Entspricht er dem Verkehrswert oder liegt er deutlich darüber oder darunter? |
| Miete | Ist sie marktüblich? Wie wird sie angepasst (Index, Staffel)? |
| Laufzeit und Optionen | Wie lange sind Sie gebunden und welche Verlängerungsoption haben Sie? |
| Instandhaltung | Wer trägt Dach, Fassade und technische Anlagen? |
| Rückkaufrecht | Gibt es eines und zu welchem Preis? |
| Ausstattung | Welche Betriebseinrichtungen gehören zur Immobilie und welche zum Unternehmen? |
Wann der Verkehrswert wichtig wird
Ein Verkehrswertgutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn mehrere Gesellschafter dem Preis zustimmen müssen, wenn Familienmitglieder beteiligt sind oder wenn sich später jemand auf den Preis berufen können soll. Der Gutachter handelt dabei unabhängig und bewertet die Immobilie, keine Verhandlungsposition.
Die Sicht von Verkäufer und Käufer
| Frage | Verkäufer (Betrieb) | Käufer (Investor) |
|---|---|---|
| Was ist das Ziel? | Kapital freisetzen, am Standort bleiben | Verlässlicher Mietertrag über viele Jahre |
| Was zählt bei der Miete? | Tragfähigkeit für den Betrieb | Marktübliche Höhe, Wertsicherung, Laufzeit |
| Was ist das größte Risiko? | Steigende Miete, Verlust von Flexibilität | Ausfall des Mieters, Spezialimmobilie ohne Alternativen |
| Wie sieht die Laufzeit aus? | Lang für Planungssicherheit, mit Optionen | Lang, mit klarer Regelung bei Vertragsende |
| Wer trägt Instandhaltung? | Oft möchte der Betrieb sie behalten, um Kontrolle zu haben | Eher geringe Eigentümerkosten, geregelt im Vertrag |
Vertragsbausteine, die den Wert beeinflussen
- Laufzeit und Verlängerungsoptionen: Je länger der Vertrag, desto sicherer der Ertrag. Siehe Verlängerungsoption.
- Wertsicherung: Index oder Staffel schützen den Käufer vor Kaufkraftverlust. Mehr dazu in Wertsicherung bei Gewerbemiete.
- Instandhaltung und Betriebskosten: Bei einer Rückmiete wird häufig vereinbart, dass der Mieter Kosten umfassend trägt. Das beeinflusst die Rendite des Käufers, siehe Betriebskosten bei Gewerbemiete.
- Rückkaufsoption oder Vorkaufsrecht: Der Verkäufer kann sich ein Recht sichern, die Immobilie später zurückzukaufen. Das wirkt auf den Wert und gehört in die Vertragsprüfung durch einen Anwalt.
- Bonität des Mieters: Ein Betrieb, der gleichzeitig Verkäufer und Mieter ist, bestimmt die Sicherheit der Mieteinnahmen. Banken und Investoren prüfen das genau.
So läuft die Bewertung ab
- Wir klären Anlass und Stichtag: Verkaufsabsicht, Verhandlung oder Entscheidungsvorbereitung.
- Wir sichten Grundbuch, Pläne, Flächenübersicht, Genehmigungen und den Entwurf des Mietvertrags.
- Wir besichtigen das Objekt und beurteilen Zustand und Drittverwendbarkeit.
- Wir ermitteln Verkehrswert und marktübliche Miete getrennt voneinander.
- Das Verkehrswertgutachten zeigt, wie sich Verkaufspreis und Rückmiete zur Marktlage verhalten. Mehr zum Anlass: Gutachten für Sale-and-lease-back.
Häufige Fragen
Welchen Wert braucht man vor einem Sale-and-lease-back?
Kann die Rückmiete den Kaufpreis beeinflussen?
Bewerten Sie auch das Unternehmen?
Beraten Sie zu Steuern und Vertragsgestaltung?
Für wen eignet sich Sale-and-lease-back?
Wer legt die Rückmiete fest?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.