Besonderheiten beim Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück einem anderen als dem Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbauberechtigte darf das Grundstück gegen Zahlung eines Erbbauzinses für eine vereinbarte Zeit nutzen und bebauen. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Die Grundzüge erläutern wir im Ratgeber zum Erbbaurecht.
Der Wert eines Erbbaurechts lässt sich nicht wie bei einem gewöhnlichen Eigentumsobjekt bestimmen. Er hängt von Vertrag, Restlaufzeit und Bodenwert ab. Unsere Bewertung von Erbbaurecht und Erbbaugrundstück ermittelt beide Seiten, den Wert des Erbbaurechts für den Berechtigten und den Wert des belasteten Grundstücks für den Eigentümer.
Typische Beteiligte sind Privatpersonen mit einem Haus oder einer Wohnung im Erbbaurecht, Käufer, die ein solches Objekt erwerben möchten, sowie Grundstückseigentümer wie Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, die über Verlängerung oder Verkauf nachdenken. Alle Seiten benötigen eine belastbare Zahl, die Vertrag und Marktlage zusammenführt.
Was in den Wert eingeht
Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich die vertragliche Belastung gegenüber dem Markt verhält. Wir berücksichtigen unter anderem:
- Erbbauzins: Höhe, Anpassungsregelung (zum Beispiel Wertsicherung) und Abweichung vom marktüblichen Zins für vergleichbare Grundstücke.
- Restlaufzeit: die verbleibende Dauer des Erbbaurechts, die Nutzungsdauer des Gebäudes und das Verhältnis beider zueinander.
- Bodenwert: der Wert des Grundstücks ohne die Belastung, in der Regel abgeleitet aus dem Bodenrichtwert.
- Gebäudewert: der Wert der Bebauung, je nach Objektart über Ertrags- oder Sachwertverfahren.
- Vertragsregelungen: Heimfall, Entschädigung bei Ablauf, Verlängerungs- und Ankaufsrechte, Zustimmungsvorbehalte.
Die Herleitung folgt den anerkannten Bewertungsgrundsätzen nach ImmoWertV 2021. Besonderheiten des Einzelfalls erläutern wir im Gutachten ausdrücklich.
Der Erbbauzins wird häufig über Jahrzehnte angepasst, teils automatisch nach einem Index, teils nur auf Verlangen. Die vertragliche Regelung entscheidet darüber, ob der aktuell gezahlte Zins noch dem Marktniveau entspricht. Wir vergleichen den vereinbarten mit dem marktüblichen Zins und bewerten die Differenz über die Restlaufzeit des Rechts.
Restlaufzeit, Heimfall und Verlängerung
Die Restlaufzeit ist einer der wichtigsten Werttreiber. Je kürzer sie ist, desto weniger Zeit bleibt, das Gebäude zu nutzen, und desto vorsichtiger bewerten Käufer und Banken. Für die Restlaufzeit ist vor allem das Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes entscheidend; hierzu finden Sie Hintergründe unter Restnutzungsdauer.
Mit Heimfall bezeichnet man das im Vertrag vereinbarte Recht des Grundstückseigentümers, bei bestimmten Pflichtverletzungen die Übertragung des Erbbaurechts auf sich zu verlangen. Ob und unter welchen Bedingungen es gilt, ergibt sich aus dem Vertrag. Bei Zeitablauf besteht in der Regel ein Anspruch auf Entschädigung für das Gebäude, dessen Höhe vertraglich geregelt sein kann. Die rechtliche Auslegung nehmen wir nicht vor; sie gehört in die Hände eines Rechtsanwalts oder Notars. Wir bewerten die wirtschaftlichen Folgen dieser Regelungen, soweit sie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergeben.
Auch eine Verlängerung beeinflusst den Wert: Wird die Laufzeit verlängert, steigt in der Regel der Wert des Erbbaurechts, während der Wert des Grundstücks für den Eigentümer sinkt. Ob und zu welchen Bedingungen verlängert wird, ist Gegenstand von Verhandlungen.
Ablösung und Ankauf des Grundstücks
Viele Erbbauberechtigte erwägen, das Grundstück zu erwerben und damit das Erbbaurecht aufzulösen. Der Preis hängt dann vom Bodenwert und von der verbleibenden Dauer des Erbbaurechts ab. Wir ermitteln den Wert des unbelasteten Grundstücks und den Wert, der bei Fortsetzung des Erbbaurechts zu erwarten ist. Aus der Differenz ergibt sich eine Orientierung für Verhandlungen.
Gleiches gilt, wenn der Grundstückseigentümer verkaufen oder das Erbbaurecht verlängern möchte, etwa Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Privatpersonen. Das Gutachten ersetzt keine Verhandlung, bietet aber eine nachvollziehbare Zahl. Unsere Verfahren beschreiben wir ausführlich im Ratgeber zum Ertragswertverfahren.
Bei der Ablösung ist zu beachten, dass die Beteiligten häufig unterschiedliche Erwartungen haben: Der Eigentümer sieht den vollen Bodenwert, der Berechtigte den bereits durch den Erbbauzins gezahlten Anteil. Ein neutrales Gutachten benennt, welche Faktoren den Wert beeinflussen und wie sie gewichtet werden. Vereinbarungen zur Ablösung bedürfen in der Regel der notariellen Beurkundung.
Wohn- und Gewerbeobjekte
Erbbaurechte bestehen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ebenso wie bei Gewerbeobjekten. Wohnobjekte bewerten wir je nach Art über Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert; siehe etwa Einfamilienhaus bewerten oder Eigentumswohnung bewerten. Bei Gewerbeobjekten steht der Ertragswert im Vordergrund; mehr dazu unter Gewerbeimmobilien bewerten.
Anlass können Verkauf, Erbe, Scheidung, Finanzierung oder eine Verlängerung sein. Bei Verkäufen ist zu beachten, dass der Grundstückseigentümer nach dem Vertrag häufig zustimmen muss.
Zu beachten ist, dass bei Wohnungserbbaurechten zusätzliche Regelungen in der Teilungserklärung bestehen können. Wir berücksichtigen sie, soweit sie uns vorliegen.
Ablauf der Bewertung
Wir klären Zweck und Stichtag, fordern die Unterlagen an und erstellen ein Angebot vorab. Beim Ortstermin besichtigen wir das Objekt und nehmen die Gegebenheiten auf. Anschließend werten wir den Erbbaurechtsvertrag aus und leiten den Wert her.
Das Gutachten weist Erbbaurechtswert, Grundstückswert und die zugrunde gelegten Vertragsbedingungen aus. Über 2.000 Gutachten seit 2011 sowie die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bilden die Grundlage unserer Arbeit.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen und Änderungen
- Grundbuchauszug (Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch)
- Aktuelle Mitteilung zum Erbbauzins und zur Anpassung
- Pläne, Grundrisse und Flächenberechnung des Gebäudes
- Angaben zur Nutzung und Vermietung, Modernisierungen
Praxistipp: Der Erbbaurechtsvertrag samt aller Nachträge ist die wichtigste Unterlage. Bitte senden Sie uns die vollständige Fassung inklusive Änderungen zum Erbbauzins. Anfragen richten Sie gern über den Kontakt an uns.