Wann ein Gutachten für land- und forstwirtschaftliche Flächen sinnvoll ist
Land- und forstwirtschaftliche Flächen folgen eigenen Marktregeln. Preise hängen stark von der Bodengüte, der Lage zum Betrieb, der Nachfrage benachbarter Landwirte und der Pachtsituation ab. Ein Verkehrswertgutachten für land- und forstwirtschaftliche Flächen schafft in solchen Fällen eine neutrale Zahl, auf die sich alle Beteiligten stützen können. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist dabei der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Mehr zum Begriff finden Sie im Ratgeber Verkehrswert.
Typische Anlässe sind:
- Verkauf oder Kauf einzelner Flurstücke oder ganzer Betriebe
- Hofübergabe an die nächste Generation, auch mit Abfindung weichender Erben
- Erbfall, Schenkung, Pflichtteilsfragen oder Erbauseinandersetzung
- Auseinandersetzung unter Miteigentümern oder Gesellschaftern
- Flächenabgabe für Straßen-, Leitungs- oder Siedlungsprojekte
- Finanzierung, Beleihung oder Bilanzierung
Acker und Grünland: Bodengüte und Vergleichspreise
Bei Acker- und Grünlandflächen steht in der Regel das Vergleichswertverfahren im Vordergrund. Wir werten Kaufpreise vergleichbarer Flächen aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses sowie die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzung aus und passen sie an das Bewertungsobjekt an. Das Verfahren ist im Ratgeber zum Vergleichswertverfahren beschrieben.
Wertbestimmend sind unter anderem:
- Bodenqualität, etwa Acker- oder Grünlandzahl und Ertragsmesszahl
- Größe, Zuschnitt und Bewirtschaftbarkeit der Fläche
- Hangneigung, Wasserhaushalt und Erschließung durch Wege
- Entfernung zur Hofstelle und zu Nachbarflächen
- Förderkulissen, Schutzgebiete und sonstige öffentlich-rechtliche Bindungen
- Bestehende Pachtverträge und deren Restlaufzeit
Liegen Flächen im Außenbereich mit einer Perspektive auf Bauland oder sonstige Nutzung, trennen wir den Wert der Fläche in ihrer tatsächlichen Nutzung sauber von möglichen Entwicklungserwartungen und weisen beides getrennt aus. Für Baulandfragen verweisen wir auf unsere Seite Grundstück bewerten.
Wald: Bodenwert und Bestandswert
Bei Waldflächen setzt sich der Verkehrswert in der Regel aus dem Wert des Waldbodens und dem Wert des aufstehenden Holzbestands zusammen. Der Bodenwert wird aus Vergleichspreisen und Richtwerten abgeleitet, der Bestandswert hängt von Baumarten, Alter, Vorrat und Bestockung ab. Hinzu kommen Erschließung, Zuschnitt, Eigentumsform und etwaige Bindungen, etwa durch Schutzgebietsausweisungen.
Für die Holzbestandsdaten stützen wir uns auf vorhandene Unterlagen, etwa eine Forsteinrichtung, ein Betriebsgutachten oder die Angaben der betreuenden Forststelle. Eine eigene Holzaufnahme oder forstfachliche Beratung ist nicht Teil unserer Leistung. Fehlen Bestandsdaten, legen wir im Gutachten offen, welche Annahmen wir treffen und wie sich diese auf das Ergebnis auswirken.
Hofstelle und Betrieb: Gebäude, Flächen und Zubehör
Bei einem Betrieb betrachten wir die Hofstelle mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden getrennt von den zugehörigen Flächen. Für die Gebäude kommt je nach Nutzung das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren in Betracht, für die Flächen das Vergleichswertverfahren. Wesentlich ist die Frage, ob Stallungen, Hallen und Nebengebäude noch zeitgemäß nutzbar sind oder ob sich eine Weiternutzung wirtschaftlich nicht mehr darstellen lässt. Die Restnutzungsdauer der Gebäude beurteilen wir nach wertermittlungsfachlichen Grundsätzen, nicht als Bauzustandsbewertung.
Reine Wohnnutzung auf der Hofstelle, Altenteilrechte und Nebenerwerbsstrukturen bewerten wir gesondert. Ausführlich behandeln wir diese Besonderheiten auf unseren Seiten Bauernhof und Resthof bewerten und Gutachten zur Hofübergabe. Eine Bewertung des Unternehmens als Ganzes, also des Geschäftsbetriebs mit Tierbestand, Maschinen und Lieferrechten, ist nicht Teil unserer Leistung; wir bewerten die Immobilien.
Pachtverhältnisse und Flächenverkäufe
Verpachtete Flächen werden anders gehandelt als freie Flächen. Pachtzins, Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und der Zustand der Vertragsbeziehung beeinflussen, was ein Käufer zu zahlen bereit ist. Wir würdigen bestehende Landpachtverträge und weisen im Gutachten aus, ob ein Wert für den unbelasteten Zustand oder für den tatsächlichen, verpachteten Zustand ermittelt wird. Auch ein Miet- oder Pachtwert für die ortsübliche Pacht kann Gegenstand des Gutachtens sein.
Bei Flächenverkäufen können im Einzelfall Genehmigungserfordernisse oder Vorkaufsrechte eine Rolle spielen. Die rechtliche Prüfung überlassen wir den hierfür zuständigen Beratern; wir stellen den Wert fest und weisen auf Rechte und Belastungen hin, soweit sie sich aus den Unterlagen ergeben. Dienstbarkeiten für Leitungen oder Wegerechte erläutern wir im Ratgeber zu Dienstbarkeiten.
Erbfall, Übergabe und Abfindung
Bei Erbfall und Übergabe muss häufig ein Wert gefunden werden, den Übernehmer und weichende Erben gleichermaßen nachvollziehen können. Ein unabhängiges Gutachten verhindert, dass Familienkonflikte an einer strittigen Schätzung eskalieren. Je nach Anlass ist der Wert zum Todestag, zum Übergabestichtag oder zu einem anderen Zeitpunkt zu ermitteln. Verwandte Fragen behandeln wir unter Erbschaft und Schenkung sowie Pflichtteil.
Wertvorgaben, die sich aus Höferecht, Abfindungsregeln oder steuerlichen Bewertungsvorschriften ergeben, können vom Verkehrswert abweichen. Welche Regel im Einzelfall gilt, klären Rechtsanwalt oder Steuerberater. Wir liefern den Verkehrswert als sachverständige Ausgangsgröße und stimmen uns bei Bedarf mit den Beratern ab; Hinweise für Berufsträger finden Sie unter Für Anwälte und Steuerberater.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug und Flurkarte beziehungsweise Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Liste der Flurstücke mit Nutzungsart, Größe und Bodenzahlen, soweit vorhanden
- Pacht- und Nutzungsverträge mit Pachtzins und Laufzeit
- Bei Wald: Forsteinrichtung, Betriebsgutachten oder Angaben der betreuenden Forststelle
- Pläne und Baubeschreibung der Hofstelle, Angaben zu Altenteil und Wohnrechten
- Hinweis auf den Anlass und den gewünschten Wertermittlungsstichtag
Praxistipp: Bitte legen Sie uns eine Flurkarte oder einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit den betroffenen Flurstücken vor. So können wir Lage, Größe und Nutzung schnell zuordnen. Wenn Sie vorab klären möchten, ob ein Gutachten für Ihren Fall passt, sprechen Sie uns an; das Angebot erhalten Sie vor Beauftragung.