Was Bauerwartungsland ist
Kurz gesagt: Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Lage, ihrer Nachbarschaft und den Plänen der Gemeinde in absehbarer Zeit als Bauland genutzt werden könnten, für die es aber noch kein verbindliches Baurecht gibt. Wer solche Flächen verkauft, vererbt oder aufteilt, braucht eine nachvollziehbare Zahl. Die Bewertung ist anspruchsvoll, weil sie auf Erwartungen beruht und nicht auf einer festgestellten Nutzung.
Die ImmoWertV unterscheidet vier Entwicklungszustände. Der Zustand entscheidet, mit welchem Anteil des Baulandwerts ein Grundstück angesetzt wird. Mehr zum Begriff im Lexikon unter Entwicklungszustand und Bauerwartungsland.
Die vier Entwicklungszustände im Überblick
| Zustand | Bedeutung | Wert im Vergleich zum Bauland |
|---|---|---|
| Flächen der Land- und Forstwirtschaft | Landwirtschaftliche Nutzung, keine Aussicht auf Bauland | Deutlich niedriger, orientiert sich am Ertrag der Nutzung |
| Bauerwartungsland | Bauliche Nutzung ist nach Lage und Planung absehbar, Baurecht fehlt noch | Zwischenstufe, abhängig von Wahrscheinlichkeit und Zeit |
| Rohbauland | Baurecht ist geklärt, aber Erschließung oder Parzellierung fehlt | Höher, aber mit Abschlag für Erschließung und Umlegung |
| Baureifes Land | Erschlossen, bebaubar | Entspricht dem Bodenrichtwert für Bauland |
Der Übergang ist fließend. Entscheidend ist nicht, was ein Eigentümer erhofft, sondern was am Markt erwartet wird. Dazu gehört, ob die Gemeinde den Bereich im Flächennutzungsplan als Wohn- oder Gewerbefläche dargestellt hat, ob ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorliegt und wie weit Erschließung, Anschlüsse und Nachbarbebauung entfernt sind.
Was den Wert beeinflusst
- Planungsstand: Flächennutzungsplan, Aufstellungsbeschluss, Entwurf des Bebauungsplans, rechtskräftiger Plan. Je weiter das Verfahren, desto höher die Wahrscheinlichkeit.
- Zeit bis zur Baureife: Je länger es dauert, desto stärker wird der Wert abgezinst.
- Erschließung und Kosten: Straßen, Kanal, Wasser, Strom. Siehe Erschließungsbeitrag.
- Verfügbarkeit: Gehört die Fläche einem Eigentümer, mehreren oder einer Erbengemeinschaft? Gibt es Pachtverträge oder Rechte Dritter?
- Lage und Nachfrage: Nähe zu Ortskern, Arbeitsplätzen, Verkehrsanbindung. Siehe auch Bodenrichtwert und Bodenwert.
- Altlasten und Restriktionen: Schutzgebiete, Hochwasser, Leitungen, Dienstbarkeiten. Siehe Dienstbarkeiten und Lasten.
- Abschläge der Gutachterausschüsse: Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen Auswertungen zu Kaufpreisen für Bauerwartungsland, die als Orientierung dienen.
Wie wir bei der Bewertung vorgehen
- Wir klären Anlass, Stichtag und Eigentumsverhältnisse.
- Wir sichten Flächennutzungsplan, Bebauungsplan oder Planungsstand und holen Informationen der Gemeinde ein, soweit sie öffentlich oder zugänglich sind.
- Wir beurteilen die Entwicklungsstufe: Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land.
- Wir leiten den Wert aus Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und Abschlägen für Zeit, Kosten und Unsicherheit ab, siehe Vergleichswertverfahren.
- Wir dokumentieren die Annahmen im Verkehrswertgutachten und weisen auf Risiken hin, etwa dass sich Planungen ändern können.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen und keine Marktdaten. Ein Landwirt besitzt 8.000 m² Acker am Ortsrand. Der Bodenrichtwert für Ackerland liegt im Beispiel bei 5 €/m², für benachbartes baureifes Land bei 180 €/m². Die Gemeinde hat im Flächennutzungsplan eine Wohnbaufläche dargestellt, ein Bebauungsplan wird aber erst aufgestellt. Der Verkehrswert liegt dann nicht beim Ackerwert und nicht beim Baulandwert, sondern dazwischen, abhängig von Zeit und Wahrscheinlichkeit. Rechnet man mit einer Entwicklung in fünf Jahren, einem Anteil verwertbarer Netto-Baufläche und Erschließungskosten, ergibt sich ein Wert, der im Gutachten Schritt für Schritt begründet wird. Wird der Bebauungsplan später rechtskräftig, steigt der Wert. Scheitert die Planung, bleibt es beim Ackerwert.
Häufige Fehler bei der Einschätzung
- Baulandpreis für Ackerland ansetzen: Wer den Bodenrichtwert für Bauland auf eine Fläche ohne Baurecht überträgt, überschätzt den Wert deutlich.
- Eintrag im Flächennutzungsplan mit Baurecht verwechseln: Er zeigt die Absicht der Gemeinde, schafft aber kein Baurecht für das einzelne Grundstück.
- Erschließungskosten vergessen: Straßen, Kanal und Leitungen sowie Beiträge sind erhebliche Kostenpunkte.
- Nur einen Teil der Fläche nutzbar: Straßen, Grünflächen und Abstandsflächen mindern die verkaufbare Nettofläche.
- Zeit unterschätzen: Bebauungsplanverfahren dauern oft Jahre und können scheitern.
- Verfügbarkeit übersehen: Pachtverträge, Erbengemeinschaften und fehlende Einigung können die Entwicklung blockieren.
Landwirtschaft, Hofstelle und Bauerwartungsland zusammen
Bei landwirtschaftlichen Betrieben liegen Ackerflächen, Hofstelle und Bauerwartungsland oft nebeneinander. Wir bewerten jede Fläche nach ihrem Zustand getrennt: Hofstelle und Gebäude, landwirtschaftliche Flächen, Bauerwartungsland. Das schafft Klarheit für Hofübergabe, Erbfall und Verkauf. Mehr dazu in Bauernhof und Resthof bewerten und Gutachten bei Hofübergabe.
Unterlagen für die Bewertung
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Auszug aus dem Flächennutzungsplan und gegebenenfalls Bebauungsplan oder Aufstellungsbeschluss
- Pachtverträge, Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten
- Angaben zur Erschließung und bereits bezahlten Beiträgen
- Hinweise auf Altlasten, Schutzgebiete oder besondere Auflagen
- Kaufangebote oder Anfragen von Interessenten, soweit vorhanden
Typische Anlässe
| Anlass | Warum ein Gutachten hilft | Weiterführend |
|---|---|---|
| Verkauf an Bauträger oder Gemeinde | Preisverhandlung auf Basis einer begründeten Zahl | Gutachten für Bauträger und Neubau |
| Erbfall oder Erbauseinandersetzung | Wert zum Todestag, Auszahlung von Miterben | Erbengemeinschaft ohne Streit |
| Landwirtschaftlicher Betrieb | Trennung von Acker, Bauerwartung und Hofstelle | Land- und Forstwirtschaft |
| Enteignung, Entschädigung | Wertermittlung nach Entwicklungszustand | Enteignung und Entschädigung |
| Projektentwicklung | Grundstückswert vor Planung | Projektentwicklung |
Was wir nicht leisten
Wir treffen keine verbindliche Aussage, ob eine Fläche Bauland wird. Das entscheidet die Gemeinde im Rahmen der Planung. Wir führen keine Bodenuntersuchung durch und ersetzen keine Erschließungsplanung. Für Gewerbeflächen siehe Gewerbegrundstück: Baurecht und Entwicklungszustand und Gewerbegrundstück bewerten lassen. Preise nennen wir auf Anfrage.
Weiterführend: Hofstelle umnutzen.
Häufige Fragen
Wie wird Bauerwartungsland bewertet?
Woher weiß ich, ob eine Fläche Bauerwartungsland ist?
Kann der Wert später stark steigen?
Ist ein Gutachten für ein Erbe mit Bauerwartungsland sinnvoll?
Bewerten Sie auch Hofstellen und Landwirtschaft?
Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.