Wertermittlung im Entwicklungsprozess
Bei Projektentwicklung und Baulandentwicklung ändert sich der Wert eines Grundstücks mit jedem Schritt. Wir ermitteln den Wert zum jeweiligen Stichtag und im jeweiligen Zustand. Ein Gutachten für die Projektentwicklung dient in der Regel als Entscheidungsgrundlage für Ankauf, Finanzierung, Verkauf oder die Auseinandersetzung zwischen Beteiligten.
Wir bewerten bebaute und unbebaute Grundstücke in ganz Bayern, insbesondere in der Oberpfalz. Wir ermitteln ausschließlich Werte.
Der Wert eines Entwicklungsgrundstücks kann je nach Stichtag erheblich abweichen. Deshalb legen wir mit Ihnen fest, welcher Zustand bewertet werden soll: der aktuelle Zustand ohne Planungsfortschritt oder ein Zustand unter der Annahme bestimmter Planungsschritte.
Auftraggeber sind unter anderem Projektentwickler, Grundstückseigentümer, Gesellschaften, Investoren und Kommunen. Die Aufgabenstellung unterscheidet sich je nach Anlass, das methodische Vorgehen bleibt jedoch nachvollziehbar und einheitlich.
Grundstückswert und Entwicklungszustand
Entscheidend für den Grundstückswert ist der Entwicklungszustand. Die Immobilienwertermittlung unterscheidet nach ImmoWertV insbesondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Je weiter die Entwicklung fortgeschritten ist, desto höher ist der Wert in der Regel, aber auch die Anforderungen an die Nachweise werden höher.
- Bauerwartungsland: Flächen, bei denen eine Bebauung nach Lage, Planungsstand und Marktverhalten absehbar ist
- Rohbauland: Flächen, die für eine Bebauung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch fehlt oder nicht gesichert ist
- Baureifes Land: erschlossene und bebaubare Grundstücke
Den Ausgangspunkt bilden meist die Richtwerte; Hinweise dazu finden Sie im Ratgeber Bodenrichtwert. Zu- oder Abschläge leiten wir aus dem Einzelfall ab.
Hinzu kommen Merkmale wie Erschließungsstand, Zuschnitt, Lage, Altbestand auf dem Grundstück und mögliche Belastungen. Diese Merkmale wirken sich auf den Wert aus, soweit sie uns bekannt sind und sich am Markt beobachten lassen.
Die Einordnung in einen Entwicklungszustand erfolgt anhand der vorliegenden Informationen und nicht anhand von Vermutungen. Fehlen Unterlagen, kennzeichnen wir die getroffenen Annahmen. Bei bebauten Flächen kommt die Bewertung des Gebäudebestands hinzu, etwa wenn ein Abriss geplant ist.
Bauerwartungsland und Planungsstand
Bei Bauerwartungsland hängt der Wert davon ab, wie wahrscheinlich und wie zeitnah eine Bebauung ist. Wir stützen uns auf die uns mitgeteilten Planungsunterlagen, auf das Marktverhalten und auf vergleichbare Verkäufe. Die Beurteilung, ob und wann Baurecht entsteht, ist Sache der Planungsbehörden und fachkundiger Berater. Wir bewerten den Wert, den der Markt der Aussicht beimisst, und kennzeichnen die zugrunde gelegten Annahmen.
Hinweise zu Grundstücken allgemein bieten die Seiten Grundstück bewerten und Gewerbegrundstück bewerten.
Sehr frühe Entwicklungsstufen sind mit größerer Unsicherheit behaftet. Wir weisen im Gutachten darauf hin und zeigen, welche Annahmen den Wert tragen.
Für den Vergleich ziehen wir Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung und Marktbeobachtungen heran, soweit diese verfügbar sind. Bei wenigen Vergleichsfällen weisen wir auf die größere Streuung hin.
Residualwertgedanke und Wert nach Fertigstellung
Bei Entwicklungsgrundstücken wird häufig ergänzend der Residualwertgedanke herangezogen: Ausgehend vom erwarteten Wert des fertigen Projekts werden Baukosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten und ein angemessener Entwicklergewinn abgezogen. Der verbleibende Betrag zeigt, welchen Wert das Grundstück für den Entwickler haben kann.
Wir ermitteln dazu den voraussichtlichen Wert nach Fertigstellung, zum Beispiel im Ertragswertverfahren. Das Residualergebnis ordnen wir als Plausibilitätsprüfung zum Marktwert des Grundstücks ein. Annahmen zu Kosten und Erlösen weisen wir offen aus, damit Sie Schwankungen erkennen können.
Der Residualwert ist stark von den Annahmen zu Baukosten, Mieten und Renditen abhängig. Schon kleine Änderungen dieser Größen wirken sich deutlich auf das Ergebnis aus. Deshalb legen wir Wert darauf, dass die Eingangsgrößen aus dem Markt abgeleitet und im Gutachten begründet werden.
Typische Anlässe
- Ankauf von Entwicklungsflächen und Bauerwartungsland
- Verkauf von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial
- Bewertung für Finanzierung und Beleihung, siehe Finanzierung und Beleihung
- Einbringung von Grundstücken in Gesellschaften
- Auseinandersetzung zwischen Eigentümern oder Entwicklungspartnern
Je nach Anlass erstellen wir ein ausführliches Verkehrswertgutachten oder eine auf den Zweck abgestimmte Kurzfassung.
Bei Entwicklungsvorhaben mit mehreren Bauabschnitten kann es sinnvoll sein, Wertansätze je Abschnitt auszuweisen. Auch dies stimmen wir vorab mit Ihnen ab.
Bei der Einbringung in Gesellschaften oder bei Auseinandersetzungen zwischen Beteiligten ist eine neutrale Wertermittlung besonders wichtig. Wir legen die Annahmen offen, sodass alle Beteiligten das Ergebnis prüfen können.
Abgrenzung unserer Leistung
Planungs- und Baurechtsberatung, Bodenuntersuchungen, Altlastenprüfungen sowie Rechts- und Steuerberatung sind nicht Teil unserer Leistung. Bei Fragen zu Bebauungsplan, Erschließung oder Genehmigungsfähigkeit wenden Sie sich bitte an Planer, Fachanwälte oder die zuständigen Behörden. Informationen, die uns diese Stellen liefern, berücksichtigen wir im Gutachten als Annahme oder Vorgabe.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Lageplan, Flurstücksangaben und Grundbuchauszug
- Bodenrichtwertauskunft und vorhandene Planungsunterlagen
- Angaben zum Planungsstand und zur Erschließung
- Geplante Nutzung, Flächen und, falls vorhanden, Kalkulation
- Verträge, Dienstbarkeiten und Baulasten, soweit bekannt
- Zweck der Bewertung und gewünschter Stichtag
Praxistipp: Je klarer Entwicklungsziel, Planungsstand und Stichtag benannt sind, desto präziser lässt sich der Auftrag beschreiben. Wir erstellen vorab ein Angebot. Anfragen richten Sie bitte über unsere Kontaktseite.