Warum die Umnutzung so verlockend und so anspruchsvoll ist
Kurz gesagt: Wer ein Bürogebäude zu Wohnungen umbauen will, muss drei Dinge klären: Ist die Nutzung baurechtlich möglich? Passt das Gebäude technisch und vom Grundriss her? Und liegt der Wert nach dem Umbau, abzüglich aller Kosten, über dem Wert des Bestands? Das Gutachten liefert die Wertzahlen für Bestand und Zielzustand. Planung, Baukosten und Genehmigung gehören in die Hand von Architekten, Fachplanern und der Behörde.
Besonders interessant ist das Thema für Eigentümer, deren Büroflächen dauerhaft leer stehen, für Käufer, die einen Bestand mit Entwicklungspotenzial suchen, und für Banken, die Projekte finanzieren sollen. Auch bei Erbfällen mit Gewerbeobjekten taucht die Frage auf, ob ein Gebäude weiterbetrieben oder umgenutzt werden soll, siehe Gewerbeimmobilie im Erbfall.
Die wichtigsten Prüfpunkte
| Prüfpunkt | Frage | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Baurecht | Ist Wohnen im Gebiet zulässig? Gibt es einen Bebauungsplan, eine Baugenehmigung für Wohnen? | In reinen Gewerbegebieten ist Wohnen oft nur eingeschränkt möglich |
| Nutzungsänderung | Welche Genehmigungen sind nötig? | Verfahren und Dauer bestimmen den Zeitplan |
| Grundriss und Gebäudetiefe | Lassen sich Wohnungen mit Tageslicht planen? | Tiefe Grundrisse sind schwer in Wohnungen zu teilen |
| Technik und Brandschutz | Aufzüge, Fluchtwege, Leitungen, Lüftung | Kostenintensiv und genehmigungsrelevant |
| Schallschutz und Umfeld | Lärm, Nachbarschaft, Gewerbebetriebe | Wirkt auf Wohnqualität und Genehmigungsfähigkeit |
| Stellplätze und Außenflächen | Wie viele Stellplätze, Balkone, Freiflächen sind möglich? | Wohnnutzung stellt andere Anforderungen als Büro |
| Energetischer Zustand | Fassade, Fenster, Heizung | Siehe Energetischer Zustand |
Die baurechtlichen Fragen klärt die zuständige Behörde verbindlich. Hinweise zu Entwicklungszustand und Baurecht bei Grundstücken finden Sie in Gewerbegrundstück: Baurecht und Entwicklungszustand.
Wie wir Bestand und Zielzustand bewerten
- Wert im Bestand: Verkehrswert des Gebäudes in der heutigen Nutzung, meist im Ertragswertverfahren, mit Berücksichtigung von Leerstand und Zustand.
- Wert im Zielzustand: Wert der Wohnungen nach Umbau, aus Vergleichswerten und erzielbaren Mieten, siehe Vergleichswertverfahren.
- Kosten und Zeit: Umbaukosten, Planungs- und Genehmigungsdauer, Finanzierungskosten und Unternehmergewinn werden vom Zielwert abgezogen. Diese Zahlen stammen von Planern und Baukostenfachleuten. Wir setzen sie plausibel an, erstellen sie aber nicht selbst.
- Ergebnis: Der Grundstückswert im Entwicklungsansatz, vergleichbar dem Vorgehen bei der Projektentwicklung.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen und keine Marktdaten. Ein leer stehendes Bürogebäude hat im Bestand einen Verkehrswert von 1,5 Mio. €. Der Umbau zu zwölf Wohnungen würde nach Annahme 2,4 Mio. € kosten. Nach dem Umbau wären die Wohnungen im Beispiel zusammen 4,0 Mio. € wert. Davon gehen die Umbaukosten, Planungs- und Finanzierungskosten und ein angemessener Gewinn für das Risiko ab. Bleibt nach allen Abzügen mehr als der Bestandswert übrig, kann sich die Umnutzung rechnen. Bleibt weniger, ist der Verkauf des Bestands oder eine Weitervermietung die bessere Wahl. Die Entscheidung bleibt beim Eigentümer.
Weitere Nutzungsalternativen zum Büro
| Alternative | Vorteil | Herausforderung |
|---|---|---|
| Weitervermietung als Büro nach Modernisierung | Keine Nutzungsänderung nötig | Nachfrage muss vorhanden sein |
| Umnutzung zu Praxis oder Gesundheit | Nachfrage in vielen Städten | Fachausbau, siehe Praxisimmobilie |
| Umnutzung zu Hotel, Boarding oder Pflege | Spezialnachfrage | Spezialisierte Betreiber, Genehmigungen, siehe Pflege und Sozialimmobilien |
| Abriss und Neubau | Freie Planung | Hohe Kosten, Abbruchgenehmigung, Entwicklungsrisiko |
| Verkauf des Bestands | Sofortige Liquidität | Preis hängt von Nachnutzungsmöglichkeiten ab |
Was Käufer und Banken wissen wollen
Wer ein Objekt zum Umbau kaufen oder finanzieren will, fragt nach dem Wert im Bestand, dem Wert nach dem Umbau und den Risiken dazwischen. Banken prüfen Genehmigungsstand, Kostensicherheit und Absatz oder Vermietung der fertigen Wohnungen. Ein Gutachten kann den Bestandswert und den Grundstückswert im Entwicklungsansatz begründen. Die Wirtschaftlichkeit des Umbaus beurteilen Planer und Projektentwickler.
Unterlagen für die Bewertung
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baugenehmigung und Pläne des Bestands
- Flächenaufstellung, Mieter- und Leerstandsübersicht
- Bebauungsplan, Auskünfte der Gemeinde zur Nutzungsänderung, soweit vorhanden
- Vorplanungen, Kostenschätzungen und Gutachten Dritter, soweit vorhanden
- Angaben zu Brandschutz, Technik und energetischem Zustand
Wann sich eine Umnutzung eher nicht lohnt
- Der Standort ist für Wohnen ungeeignet, etwa wegen Lärm oder Gewerbeumfeld.
- Das Gebäude ist tief und lässt sich schlecht belichten.
- Die Baukosten liegen deutlich über dem, was Wohnungen am Markt erzielen.
- Das Baurecht erlaubt Wohnen nicht oder nur mit hohem Aufwand.
- Der Nachfrage fehlt: Wohnungen in der Lage lassen sich schwer vermieten oder verkaufen.
Welche Gutachten in welcher Phase hilfreich sind
| Phase | Frage | Gutachten |
|---|---|---|
| Vor dem Kauf | Was ist das Gebäude im Bestand wert? | Ankaufsprüfung |
| Vor der Planung | Wie hoch ist der Grundstückswert mit Entwicklungspotenzial? | Projektentwicklung |
| Vor der Finanzierung | Welchen Wert setzt die Bank an? | Beleihungswert |
| Nach dem Umbau | Was ist das fertige Objekt wert? | Bauträger und Neubau |
Preise für Gewerbeobjekte nennen wir auf Anfrage.
Häufige Fragen
Darf man ein Bürogebäude einfach in Wohnungen umbauen?
Wie bewerten Sie ein Gebäude, das umgenutzt werden soll?
Erstellen Sie Kostenschätzungen für den Umbau?
Ist Leerstand ein guter Grund für eine Umnutzung?
Ist der Wert nach dem Umbau höher als im Bestand?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.