Wertermittlung beim Neubau: Worum es geht
Wer ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger kauft, entscheidet oft auf Grundlage von Plänen, Baubeschreibung und Preisliste. Ob der geforderte Kaufpreis dem Wert entspricht, lässt sich daraus nur schwer beurteilen. Ebenso stellt sich bei Eigentümern, die selbst bauen oder ein Projekt entwickeln, die Frage, welcher Wert nach Fertigstellung zu erwarten ist.
Unsere Wertermittlung bei Neubau und Bauträgerobjekten liefert eine unabhängige Einschätzung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB, bezogen auf einen definierten Stichtag. Bei noch nicht fertiggestellten Objekten bewerten wir den Zustand, wie er nach Fertigstellung nach Plänen und Baubeschreibung zu erwarten ist.
Zur Abgrenzung: Bauabnahme, Bauüberwachung und die Prüfung auf Baumängel sind nicht Teil unserer Leistung.
Typische Auftraggeber sind private Käufer, die vor der Unterschrift beim Notar eine unabhängige Einschätzung wünschen, Bauherren, die für die Finanzierung eine Wertgrundlage benötigen, und kleinere Projektentwickler, die den Wert nach Fertigstellung plausibilisieren möchten. Auch bei Erbe, Schenkung oder Scheidung kann ein Neubau zu bewerten sein, dessen Wert noch nicht durch Verkäufe belegt ist.
Wert nach Fertigstellung
Für Neubauten kommen je nach Objektart unterschiedliche Verfahren in Betracht. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser werden häufig über das Vergleichswertverfahren abgeleitet, Einfamilienhäuser in der Regel über das Sachwertverfahren, vermietete Neubauten über das Ertragswertverfahren. Die Verfahren richten sich nach ImmoWertV 2021.
Wesentlich für das Ergebnis sind:
- Lage, Erschließung und Marktlage zum Stichtag,
- Größe, Zuschnitt und Ausstattung nach Baubeschreibung,
- Kaufpreise vergleichbarer Neubauten in der Region, soweit verfügbar,
- zu erwartende Mieten bei Vermietungsabsicht,
- Besonderheiten wie Sondereigentum, Stellplätze oder Gemeinschaftsflächen.
Bei Neubauten ist die Restnutzungsdauer in der Regel hoch. Eine eigene Betrachtung der Restnutzungsdauer ist nur in Sonderfällen erforderlich.
Bei Neubauten fehlt häufig eine lange Vergleichsreihe, weil jedes Projekt eigene Merkmale hat. Wir ziehen deshalb vergleichbare Objekte der näheren Umgebung heran und weisen im Gutachten aus, wie wir Unterschiede in Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt haben. Wo Annahmen nötig sind, nennen wir sie ausdrücklich, damit das Ergebnis überprüfbar bleibt.
Grundstückswert und Bodenrichtwert
Der Grundstückswert ist beim Neubau ein eigener Bestandteil des Gesamtwerts. Wir leiten ihn in der Regel aus dem Bodenrichtwert ab und passen ihn an Größe, Zuschnitt und Besonderheiten des Grundstücks an. Bei Bauträgerprojekten ist zudem relevant, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist und ob Baurecht besteht.
Eine Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens im baurechtlichen Sinn oder der Bebaubarkeit im Detail ist keine Leistung des Büros. Wir legen die uns übergebenen Angaben zugrunde und weisen im Gutachten aus, welche Annahmen wir getroffen haben. Für Grundstücke ohne Bebauung finden Sie Informationen unter Grundstück bewerten.
Wird ein Grundstück gemeinsam mit einem Bauvorhaben erworben, trennen wir im Gutachten den Anteil für Grund und Boden von dem für das Gebäude. Diese Aufteilung ist für Finanzierung und Abschreibung häufig von Bedeutung; die steuerliche Einordnung klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, siehe dazu auch Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude.
Kauf vom Bauträger: Preis prüfen
Beim Kauf vom Bauträger fließen im Kaufpreis Grundstück, Bauleistung, Erschließung, Vertriebs- und Finanzierungskosten sowie die Marge des Bauträgers zusammen. Wir stellen diesen Preis dem von uns ermittelten Verkehrswert gegenüber. So sehen Sie, ob und in welchem Umfang Preis und Wert voneinander abweichen.
Wichtig: Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Fehler. Neubauten werden am Markt zum Teil mit Aufschlägen gehandelt, etwa für Energiestandard, Lage oder Ausstattung. Das Gutachten macht diese Faktoren transparent, damit Sie bewusst entscheiden können. Die Bewertung des Bauträgervertrags, der Zahlungspläne und der Gewährleistung ist Sache eines Rechtsanwalts oder Notars.
Für die Beratung vor einem Kauf finden Sie auch Informationen unter Kaufberatung.
Praktisch empfehlen wir, uns die Unterlagen so früh wie möglich zu übergeben, damit wir ausreichend Zeit für eine fundierte Herleitung haben. Wir bewerten den Wert, nicht die Qualität der Ausführung; für Fragen zur Bauqualität sind andere Fachleute zuständig.
Finanzierung und Projektentscheidung
Banken benötigen für die Finanzierung eines Neubaus in der Regel eine Wertgrundlage, die sie nach ihren eigenen Vorgaben prüfen. Unser Gutachten kann Ihnen dabei als unabhängige Information dienen. Ob es von Ihrer Bank anerkannt wird, klären Sie bitte vorab mit dem Institut; siehe auch Finanzierung und Beleihung.
Für Eigentümer, die ein Grundstück entwickeln oder selbst vermarkten wollen, zeigen wir den zu erwartenden Wert und die Marktlage. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung des Projekts oder eine Kalkulation der Baukosten gehört nicht zu unserem Angebot. Mehr zu den Wohnobjekten finden Sie unter Wohnimmobilien bewerten.
Ablauf
Wir klären zunächst Zweck, Stichtag und die Art des Objekts und erstellen ein Angebot vorab. Liegt das Objekt bereits vor, führen wir einen Ortstermin durch. Bei Objekten in Planung arbeiten wir auf Basis der Unterlagen und besichtigen, soweit möglich, das Grundstück und die Umgebung.
Das Gutachten enthält Lage- und Marktbeschreibung, Objektbeschreibung nach Unterlagen, Verfahrenswahl, Herleitung und Ergebnis. Über 2.000 Gutachten seit 2011 sowie die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bilden die Grundlage unserer Arbeit.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Exposé, Kaufpreisliste und Baubeschreibung des Bauträgers
- Pläne, Grundrisse und Flächenberechnung
- Teilungserklärung bzw. Aufteilungsplan bei Wohnungseigentum
- Grundbuchauszug und Lageplan
- Entwurf des Kaufvertrags (zur Orientierung, keine rechtliche Prüfung)
Praxistipp: Senden Sie uns die Unterlagen vor dem Notartermin, nicht danach. Der Wert nützt Ihnen am meisten, solange der Kaufvertrag noch nicht beurkundet ist. Fragen dazu beantworten wir gern über das Kontaktformular.