Kurz gesagt: Das Erbbaurecht (geregelt im ErbbauRG) ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür in der Regel einen laufenden Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Bedeutung in der Wertermittlung
Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Erbbaugrundbuch. Bewertet werden zwei Dinge: der Wert des Erbbaurechts aus Sicht des Berechtigten und der Wert des belasteten Grundstücks aus Sicht des Eigentümers. Die Regeln dafür enthält die ImmoWertV.
Im Kern vergleichen wir, welche Verzinsung des Bodenwerts angemessen wäre und welchen Erbbauzins tatsächlich gezahlt wird. Hinzu kommt der Wert des Gebäudes, den wir mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren erfassen, je nach Objekt.
Wertbestimmende Faktoren
- Restlaufzeit des Erbbaurechts im Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Höhe des Erbbauzinses und eine mögliche Anpassungs- oder Wertsicherungsklausel
- Regelung zur Entschädigung für das Gebäude bei Ablauf
- Heimfall- und Zustimmungsklauseln, etwa bei Verkauf oder Belastung
- Zustand und Nutzung des Gebäudes
Liegt der vereinbarte Erbbauzins unter dem marktgerechten Niveau, kommt das dem Berechtigten zugute, im umgekehrten Fall belastet er ihn. Wie stark das wirkt, hängt von der Restlaufzeit ab.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Ein Erbbaurecht ist weder Miete noch Pacht und auch kein Eigentum am Grundstück. Der Bodenrichtwert gilt für unbelasteten Boden und darf nicht unmittelbar als Wert des Erbbaurechts gelesen werden. Wer ein Haus im Erbbaurecht kauft, erwirbt das Recht und das Gebäude, nicht das Grundstück. Das beeinflusst auch die Finanzierung, weil Banken die Restlaufzeit prüfen.
Worauf man achten sollte
Der vollständige Erbbaurechtsvertrag ist die wichtigste Unterlage, da er Laufzeit, Zins und Entschädigung regelt. Fragen zu Verlängerung, Heimfall oder Vertragsänderung gehören zu Notar oder Anwalt. Mehr dazu: Erbbaurecht im Ratgeber und Gutachten zum Erbbaurecht.
Häufige Fragen
Was kostet ein Erbbaurecht laufend?
Was passiert bei Ablauf des Erbbaurechts?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.