Photovoltaik und Verkehrswert: worum es in der Immobilienbewertung geht
Photovoltaikanlagen und andere Energieanlagen beeinflussen den Wert von Gewerbeimmobilien und Grundstücken auf mehreren Wegen: durch zusätzliche Einnahmen aus Dachpacht oder Flächenpacht, durch Rechte und Pflichten aus Nutzungsverträgen und durch Belastungen im Grundbuch. Die Immobilienbewertung bei Photovoltaik fragt daher nicht nach der Technik, sondern nach der Wirkung auf den Verkehrswert der Immobilie nach § 194 BauGB.
Typische Anlässe sind der Verkauf oder die Finanzierung einer Halle mit Dachanlage, der Kauf eines Grundstücks mit Freiflächenanlage, die Bilanzierung, ein Gesellschafterwechsel oder die Auseinandersetzung unter Eigentümern. Wir arbeiten bayernweit und beziehen die tatsächlichen Verhältnisse beim Ortstermin ein.
Ein Gutachten ist besonders dann hilfreich, wenn sich verschiedene Beteiligte auf eine gemeinsame Zahl stützen müssen, zum Beispiel Eigentümer und Bank, Verkäufer und Käufer oder Gesellschafter untereinander. Wir legen offen, welche Verträge wir ausgewertet haben, welche Annahmen wir treffen und wie sich Änderungen dieser Annahmen auf das Ergebnis auswirken würden.
Dachanlagen: Dachnutzungsvertrag und Gebäudewert
Bei Dachanlagen unterscheiden wir zunächst, wer die Anlage betreibt. Ist der Eigentümer des Gebäudes zugleich Betreiber, sind Eigenverbrauch und Einspeisung eine Frage des Betriebs. Betreibt ein Dritter die Anlage auf Grundlage eines Dachnutzungsvertrags, fließen Dachpacht, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoptionen, Rückbau- und Instandhaltungsregelungen sowie Zugangsrechte in die Wertermittlung ein.
Je nach Vertragslage kann die Dachpacht als nachhaltige Einnahme im Ertragswertverfahren berücksichtigt werden. Wir würdigen dabei, ob die Pacht marktüblich ist, wie lange sie gesichert ist und ob Pflichten des Eigentümers, etwa Dachsanierungen oder Duldungspflichten, den Wert mindern. Die Gebäudeart entscheidet über den weiteren Ansatz; zu den Objektarten siehe unter Gewerbehalle bewerten und Logistikimmobilie bewerten. Das Ertragswertverfahren stellt der Ratgeber im Überblick dar.
Freiflächenanlagen: Grundstückswert, Pacht und Rückbau
Bei Freiflächenanlagen steht der Wert des Grundstücks im Mittelpunkt. Zu klären ist, wie die Fläche rechtlich und tatsächlich genutzt werden darf, etwa über Bauleitplanung und Sondergebiet, und wie sich dies zum früheren Zustand, häufig einer landwirtschaftlichen Fläche, verhält. Daneben prägen der Pachtvertrag mit seiner Laufzeit, die Höhe der Pacht, eine mögliche Rückbauverpflichtung und die Frage, was am Ende der Laufzeit mit der Fläche geschieht, den Wert.
Je nach Marktlage kommt eine Ableitung aus Vergleichspreisen, aus der kapitalisierten Pacht oder eine Kombination in Betracht. Wir begründen im Gutachten, welcher Ansatz gewählt wurde und warum. Verwandte Fragen zu Flächen behandeln wir auf Land- und Forstwirtschaft und Gewerbegrundstück bewerten.
Dienstbarkeiten, Grundbuch und Netzanschluss
Betreiber sichern ihre Anlagen und Leitungen häufig durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch ab. Für den Eigentümer bedeuten solche Rechte Duldungs- und Unterlassungspflichten, die die Nutzbarkeit der Fläche einschränken und den Verkehrswert beeinflussen können. Auch Leitungs- und Wegerechte für Netzanschluss und Zufahrt gehören dazu. Wir lesen Grundbuch und Verträge zusammen und ordnen ein, ob und in welcher Höhe sich Belastungen im Wert niederschlagen. Einen Überblick geben wir im Ratgeber Dienstbarkeiten.
Die rechtliche Wirksamkeit und Reichweite einzelner Klauseln beurteilt ein Rechtsanwalt; wir bewerten die wirtschaftliche Auswirkung auf den Immobilienwert.
Praktisch relevant ist außerdem, ob der Betreiber bei Beendigung des Vertrags zum Rückbau verpflichtet ist und ob eine Sicherheit hinterlegt wurde. Fehlt eine solche Regelung, kann dies für den Eigentümer ein wirtschaftliches Risiko darstellen, das wir im Gutachten benennen, soweit es sich aus den Unterlagen ergibt.
Wesentlicher Bestandteil oder Scheinbestandteil: vorsichtige Einordnung
Für die Bewertung ist von Bedeutung, ob eine Anlage als Teil des Grundstücks oder Gebäudes gilt oder als eigenständige Sache des Betreibers. Die Abgrenzung zwischen wesentlichem Bestandteil und Scheinbestandteil hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von Vertragsgestaltung, Nutzungsdauer und Rückbaupflicht. Sie ist eine Rechtsfrage und nicht Aufgabe des Sachverständigen.
Wir gehen deshalb von der Einordnung aus, die Sie uns mit Ihrem Rechtsberater vorgeben, und weisen diese Annahme im Gutachten ausdrücklich aus. Fehlt eine eindeutige Vorgabe, stellen wir bei Bedarf Wertalternativen dar, damit Sie erkennen, wie stark das Ergebnis von der Einordnung abhängt.
Was wir nicht bewerten
Unsere Leistung beschränkt sich auf die Immobilie. Nicht Teil unserer Leistung sind die Bewertung der Anlage als technisches Wirtschaftsgut, die Prognose von Erträgen und Einspeisevergütungen, die Beurteilung der Anlagentechnik und jede Form der Energieberatung. Wo solche Zahlen für die Immobilienbewertung benötigt werden, etwa die vertraglich vereinbarte Pacht, übernehmen wir sie aus den Verträgen und prüfen sie auf Plausibilität im Marktumfeld.
Für Finanzierungszwecke finden Sie weitere Hinweise unter Gutachten für Finanzierung und Beleihung, für Bilanzfragen unter Gutachten für die Bilanzierung.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug mit Abteilung II, Lageplan und Flurkarte
- Dachnutzungs-, Pacht- oder Gestattungsvertrag samt Nachträgen
- Eintragungsbewilligungen zu Dienstbarkeiten und Leitungsrechten
- Bebauungsplan oder Hinweis auf die planungsrechtliche Einordnung bei Freiflächen
- Pläne und Flächenangaben des Gebäudes, Mieterliste oder Nutzungsübersicht
- Angaben zur rechtlichen Einordnung der Anlage durch Ihren Rechtsberater, falls vorhanden
Praxistipp: Bitte senden Sie uns den Dachnutzungs- oder Pachtvertrag möglichst früh, auch als Entwurf. Laufzeit, Pachthöhe und Rückbauregelung sind für die Wertermittlung meist entscheidend. Bei Fragen zum Umfang melden Sie sich gern; ein Angebot erhalten Sie vorab.