Warum Parkhäuser und Stellplätze eigene Bewertungsfragen aufwerfen
Kurz gesagt: Parkhäuser, Tiefgaragen und Stellplatzanlagen bewerten wir als Ertragsobjekte im Ertragswertverfahren. Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Einnahmen, die nicht umlagefähigen Kosten, der bauliche Zustand und die Drittverwendungsfähigkeit. Anders als bei einem Bürogebäude gibt es oft keinen klassischen Mieter pro Fläche, sondern viele kleine Verträge oder einen einzigen Betreiber.
Dazu kommt, dass der Bodenwert in innerstädtischen Lagen hoch sein kann, die Gebäudestruktur aber sehr speziell ist. Ein Parkhaus lässt sich nicht ohne Weiteres in Büros oder Wohnungen verwandeln. Das macht die Frage nach der Alternative zum Parken, also die Restnutzungsdauer und eine mögliche Umnutzung, zu einem wichtigen Teil des Gutachtens.
Welche Objektarten wir unterscheiden
| Objektart | Typische Ertragsquelle | Worauf es besonders ankommt |
|---|---|---|
| Innerstädtisches Parkhaus | Kurzparker und Dauerparker, teils Pacht durch einen Betreiber | Auslastung, Tarife, Konkurrenz, Zustand der Decken und Rampen |
| Tiefgarage unter Wohn- oder Geschäftshaus | Stellplatzmieten, oft verbunden mit der Wohnung oder Gewerbefläche | Zuordnung zu den Einheiten, Teilungserklärung, Sanierungsstand |
| Parkplatz- und Stellplatzfläche im Freien | Dauermieter, Betreiberpacht, Kundenparkplätze | Baurecht, Bodenwert, mögliche Bebauung |
| Einzelner Stellplatz oder Garage | Vergleichswert, bei Vermietung auch Ertragswert | Eigentumsform (Teileigentum oder Sondernutzungsrecht), Lage, Nachfrage |
| Betreiberimmobilie mit Pachtvertrag | Pachtzahlung des Betreibers | Pachthöhe, Laufzeit, Bonität, Verlängerungsoptionen |
Wie wir den Ertrag ermitteln
Die Einnahmen eines Parkhauses setzen sich meist aus zwei Quellen zusammen: Dauerparker mit Monatsverträgen und Kurzparker, die nach Zeit und Tarif zahlen. Beides schwankt. Wir rechnen deshalb nicht mit den besten Monaten, sondern mit nachhaltig erzielbaren Erträgen und prüfen, ob die vorgelegten Zahlen zur Lage und zur Konkurrenz passen.
- Dauerparker: Anzahl der Verträge, Laufzeiten, Kündigungsfristen, Entwicklung der Stellplatzmiete.
- Kurzparker: Tarife, Auslastung über den Tag und die Woche, saisonale Schwankungen, Einfluss von Events oder Baustellen.
- Pachtvertrag mit Betreiber: Höhe der Pacht, Wertsicherung, Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Bonität des Pächters. Zur Abgrenzung siehe Pacht.
- Nebenerträge: Werbeflächen, Ladeinfrastruktur, Waschanlage, Vermietung von Randflächen.
Von den Erträgen ziehen wir die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Bei Parkhäusern sind Strom für Beleuchtung und Lüftung, Reinigung, Wartung der Schrankenanlage, Brandschutz und Versicherungen typische Posten. Wer den Betrieb selbst führt, hat zusätzlich Personal- und Systemkosten; diese gehören zum Betrieb und nicht zur Immobilie. Den Betrieb als Unternehmen bewerten wir nicht, sondern die Immobilie mit dem Ertrag, den ein Erwerber nachhaltig erzielen könnte.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte (fiktive Beispielzahlen) und keine Marktdaten. Ein Parkhaus mit 200 Stellplätzen erzielt im Beispiel 480.000 € Jahreseinnahmen. Die Bewirtschaftungskosten liegen bei 35 % und damit bei 168.000 €. Der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung beträgt 312.000 €. Bei einem Vervielfältiger von 12 ergäbe das rechnerisch rund 3,7 Mio. €. Sinkt die Auslastung nachhaltig um 10 %, fallen die Einnahmen auf 432.000 €. Bleiben die Kosten nahezu gleich, sinkt der Reinertrag auf rund 264.000 € und der Wert auf rund 3,2 Mio. €. Ein Einnahmerückgang von 10 % wirkt also deutlich stärker auf den Wert als auf die Einnahmen. Der Grund: Ein großer Teil der Kosten ist fix.
Zustand und Instandhaltung
Ein Parkhaus ist in hohem Maße von seiner Substanz abhängig. Wir erfassen den Zustand von Decken, Rampen, Abdichtungen, Entwässerung, Beleuchtung, Lüftung und Brandschutz, soweit er bei der Besichtigung sichtbar ist und aus den Unterlagen hervorgeht. Eine statische Prüfung oder eine Untersuchung der Betonbauteile führen wir nicht durch; Bauschäden bewerten wir nicht als Gutachter. Liegen Gutachten eines Tragwerksplaners, Prüfberichte oder Sanierungsangebote vor, berücksichtigen wir sie im Gutachten. Fehlen Unterlagen, nennen wir die Annahmen offen.
Je nach Zustand fließt der Sanierungsbedarf als Abschlag oder als verkürzte Restnutzungsdauer ein, mehr dazu im Beitrag Restnutzungsdauer und Modernisierung. Auch ein Sanierungsstau wirkt sich auf den Wert aus, siehe Instandhaltungsstau.
Stellplatzpflicht, Ablöse und Baurecht
Für viele Bauvorhaben müssen Stellplätze nachgewiesen werden. Wie viele, regelt das Bauordnungsrecht des Landes zusammen mit örtlichen Satzungen der Gemeinden. Eine Gemeinde kann in manchen Fällen eine Ablöse verlangen oder zulassen. Für die Bewertung ist wichtig: Ein vorhandener, rechtlich zugeordneter Stellplatz kann für eine Nachbarimmobilie bedeutsam sein, weil ohne ihn eine Nutzung oder ein Ausbau nicht genehmigungsfähig wäre. Wir prüfen, ob die Stellplätze Baulasten, Dienstbarkeiten oder Zuordnungen zu anderen Grundstücken unterliegen, siehe Dienstbarkeiten und Wegerechte und Baulast. Die rechtliche Einordnung im Einzelfall klärt Ihr Anwalt.
Drittverwendung, Umnutzung und Ladeinfrastruktur
Die Frage, was passiert, wenn weniger geparkt wird, gehört in jedes Parkhausgutachten. Wir prüfen, ob die Geschosshöhen, die Tragstruktur und das Baurecht eine andere Nutzung zulassen, etwa als Lager, Logistik oder Rechenzentrum, oder ob nur Rückbau und Neubebauung in Frage kommen. Das beeinflusst den Bodenwert, den Kapitalisierungszins und die Restnutzungsdauer. Elektromobilität kann zusätzliche Erträge bringen, verlangt aber Investitionen in Netzanschluss und Ladetechnik. Wir ziehen die Mehrerträge nur dann heran, wenn sie vertraglich oder baulich belegt sind.
Einzelne Stellplätze und Tiefgaragen in Wohnanlagen
Bei einzelnen Stellplätzen genügt meist der Vergleichswert. Wichtig ist die Eigentumsform: Teileigentum, Sondernutzungsrecht oder Mitbenutzung unterscheiden sich im Wert und in der Verkäuflichkeit. Bei Wohnungen mit Tiefgaragenstellplatz bewerten wir den Stellplatz gesondert und weisen ihn im Gutachten aus. Bei Eigentümergemeinschaften prüfen wir die Teilungserklärung, anstehende Sanierungen der Tiefgarage und die Rücklage. Siehe auch Eigentumswohnung bewerten.
Wann ein Gutachten für Parkhäuser sinnvoll ist
- Kauf oder Verkauf eines Parkhauses oder einer Stellplatzanlage
- Verhandlung eines neuen Pachtvertrags mit dem Betreiber
- Finanzierung und Beleihung
- Gesellschafterwechsel, Unternehmensnachfolge oder Erbauseinandersetzung
- Bilanzierung, siehe Gutachten Bilanzierung
- Prüfung vor einer Umnutzung oder Entwicklung des Grundstücks
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baugenehmigung und Pläne mit Stellplatzzahl und Geschossen
- Pachtvertrag oder Liste der Dauerparkverträge, Tarife und Einnahmen der letzten Jahre
- Betriebskostenaufstellung, Wartungsverträge, Versicherungen
- Prüfberichte, Brandschutzunterlagen, Sanierungskonzepte und Angebote
- Hinweise auf Baulasten, Dienstbarkeiten und Stellplatzzuordnungen
Alles, was fehlt, fordern wir auf Wunsch selbst an, etwa Bauakte und Auskünfte der Gutachterausschüsse. Ein Kurzgutachten genügt für Finanzamt, Gericht und Bank nicht; hier brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Preise für Gewerbeobjekte nennen wir auf Anfrage.
Typische Fehler bei der Wertermittlung von Parkhäusern
| Fehler | Warum er den Wert verzerrt | So vermeiden wir ihn |
|---|---|---|
| Spitzenmonate hochgerechnet | Der Ertrag wirkt dauerhaft höher, als er nachhaltig ist | Wir rechnen mit mehrjährigen Durchschnitten und prüfen Saison und Sondereffekte |
| Fixe Kosten unterschätzt | Strom, Wartung, Brandschutz und Versicherung laufen unabhängig von der Auslastung | Wir setzen die Bewirtschaftungskosten objektbezogen an, nicht pauschal |
| Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt | Dach, Decken und Abdichtung können hohe Investitionen auslösen | Wir berücksichtigen vorliegende Prüfberichte und kennzeichnen Annahmen offen |
| Pachtvertrag nicht geprüft | Eine hohe Pacht ist wenig wert, wenn der Pächter ausfällt oder die Laufzeit kurz ist | Wir prüfen Laufzeit, Wertsicherung, Bonität und Optionen |
| Drittverwendung unterstellt | Nicht jedes Parkhaus lässt sich umnutzen | Wir prüfen Geschosshöhen, Statik-Unterlagen und Baurecht |
Worauf Käufer achten sollten
Wer ein Parkhaus kaufen will, sollte neben dem Kaufpreis die Entwicklung der Einnahmen über mehrere Jahre sehen, den Zustand der Bausubstanz anhand von Prüfberichten verstehen und klären, ob der Betrieb durch einen bestehenden Pächter weiterläuft. Prüfen Sie außerdem, ob Stellplätze Nachbargrundstücken zugeordnet sind und ob Baulasten bestehen. Eine unabhängige Wertermittlung vor dem Kauf hilft, den Preis einzuordnen, siehe auch Gewerbeimmobilie kaufen: Wert vor dem Kauf prüfen.
Worauf Verkäufer und Eigentümer achten sollten
Eigentümer sollten die Einnahmen, Kosten und Verträge sauber dokumentieren, Prüf- und Wartungsnachweise bereithalten und anstehende Sanierungen offen benennen. Das schafft Vertrauen und verkürzt die Verhandlung. Ein Verkehrswertgutachten kann den Preisrahmen belegen, wenn mehrere Gesellschafter oder Erben dem Verkauf zustimmen müssen, siehe Gutachten Verkaufspreis Gewerbeimmobilie.
Weiterführend: Gewerbeeinheit und Teileigentum.
Häufige Fragen
Wie bewerten Sie ein Parkhaus?
Bewerten Sie auch den Betrieb des Parkhauses?
Prüfen Sie den Zustand der Betondecken?
Wie bewerten Sie einen einzelnen Tiefgaragenstellplatz?
Ist ein Stellplatz für das Baurecht des Nachbargrundstücks wichtig?
Weiterlesen
- Gewerbeimmobilien bewerten
- Ertragswertverfahren verständlich erklärt
- Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien
- Gewerbeimmobilie mit Leerstand bewerten
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- Restnutzungsdauer und Modernisierung
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.